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CONVENIOS URBANISTICOS DE PLANEAMIENTO: INDEMNIZACIONES POR INCUMPLIMIENTO

La empresa X S.L. decide firmar con un ayuntamiento un convenio urbanístico de planeamiento, en virtud del cual la empresa cede una parcela de su propiedad de 10.000 m2 destinada a instalar un centro sanitario, a cambio de que el ayuntamiento proceda a modificar el planeamiento para dotar de 4 plantas más a un solar solar de la empresa que, hasta este momento, tiene una altura de B+3+bajo cubierta. De este modo el convenio reconoce que el solar deberá tener una altura de B+3+4+Bajo cubierta = B + 7 + Bajo cubierta. Cursados los trámites legales para la firma del convenio, las partes de mutuo acuerdo lo suscriben en el año 2005 y la empresa cede de modo gratuito la parcela al ayuntamiento. Una vez cedida la parcela el ayuntamiento procede a edificar el centro asistencial sanitario quedando pendiente la modificación del planeamiento para que el edificio pueda tener la altura convenida. Transcurrido el tiempo el Ayuntamiento en el año 2010 procede a revisar su Plan General y en sus determinaciones dota al solar de una altura de B+3, manteniendo la edificabilidad contenida en el anterior plan general e incumpliendo el convenio firmado con la empresa.

Los convenios urbanísticos son contratos que se firman entre particulares y empresas con ayuntamientos en la que se pactan las futuras determinaciones a contener por un Plan General o de desarrollo a cambio de determinadas concesiones a los ayuntamientos. Las más frecuentes son la cesión de fincas o de dinero a cambio de condicionar la futura ordenación de la ciudad. Este tipo de pactos son perfectamente legales siempre que se cumplan con todos los condicionantes legales para la formulación del planeamiento y que permiten a las administraciones públicas una actuación urbanística eficaz y la consecución de actuaciones urbanísticas beneficiosas para el interés general.

Volviendo al supuesto que inicia este post, ¿Cuales son las consecuencias de este incumplimiento?

1. ¿Puede la empresa demandar al ayuntamiento para obligarlo a que el Plan General dote a su edificio de una altura de B + 7 de acuerdo con el convenio?

 La respuesta es que hasta el momento no. Se justifica esta negativa en la sagrada potestad discrecional que tiene la administración para elaborar el planeamiento, ya que el planeamiento sólo puede estar sujeto a las exigencias del interés público y no se puede limitar esta potestad mediante la firma de un convenio urbanístico de naturaleza contractual. De este modo se ha venido reiterando por el Tribunal Supremo que los particulares y empresas no pueden solicitar la nulidad de un planeamiento contrario a un convenio urbanístico válidamente concertado.

2. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento del convenio por parte del ayuntamiento?

Hasta no hace poco, los tribunales daban a esta pregunta una respuesta sencilla: únicamente podía la empresa solicitar una indemnización por incumplimiento del convenio, consistente en el precio del terreno cedido a fecha de la cesión más los intereses legales desde aquel momento.

Pero, recientemente el Tribunal Supremo ha modificado su parecer al respecto, dotando al convenio de una fuerza mucho mayor, al incluir en la indemnización no sólo el valor de la parcela cedida con los intereses, sino la diferencia entre el aprovechamiento reconocido en el convenio y la reconocida por el planeamiento.

Haciendo números sencillos y siguiendo el ejemplo que comienza este post, la empresa X S.L., podría solicitar del ayuntamiento una indemnización consistente en los siguientes conceptos:

a. Valor de la parcela cedida a fecha de convenio.

Superficie de la parcela: 10.000 m2

Edificabilidad: 1 m2/m2 > 10.000 m2

Valoración a fecha 2005: 10.000 m2 x 300 €/m2 =3.000.000 €.

b. Intereses legales de la anterior cantidad desde el convenio hasta el cobro.

A determinar una vez sea satisfecha la cantidad por el ayuntamiento.

c. Diferencia de aprovechamiento entre el Convenio y el planeamiento.

Edificabilidad reconocida en el convenio: Superficie del solar 400 m2 x 9 plantas (B+7+Bajo cubierta) = 3.600 m2 edificables.

Edificabilidad reconocida por el planeamiento: Superficie del solar 400 m2 x 5 plantas (B+3+Bajo cubierta) = 2.000 m2 edificables.

Diferencia: 3.600 m2/e – 2.000 m2/e = 1.600 m2/edificables.

Valoración: 800 €/m2 x 1.600 m2/edificables = 1.280.000 €.

Total indemnización (sin intereses) : 3.000.000 € + 1.280.000 € = 4.280.000 €.


Nuestro despacho cuenta con los mejores abogados especialistas en derecho urbanístico, por lo que si necesita asesoramiento, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

Doctor en Derecho y Abogado Director del Departamento de Derecho Público.

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2 comentarios
  1. José
    José says:

    Me parece muy interesante tú artículo Paulo. En nuestro caso tenemos un convenio firmado con el ayuntamiento Galicia, en un supuesto muy similar al que describes en el interesante artículo que compartes. El problema es que en el convenio no se establece plazo para la modificación del planeamiento y el ayuntamiento nos está dando largas. Creo que nos vamos a poner en contacto con vosotros para que lo estudiéis ya que es un tema complejo.

    Responder

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  1. […] al ayuntamiento a modificar el plan general? Y en todas esas preguntas ¿qué papel ocupan nuestros abogados especializados en urbanismo? Por supuesto, asesorarte y defenderte. No se puede demandar al ayuntamiento en estos términos, […]

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