LA SENTENCIA DE LA CASA GIRADA

Hoy analizamos la casuística abordada por el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia en su sentencia de 01/03/2019, Rec: 4224/2017, en el que se aborda una cuestión capital en materia de disciplina urbanística: Si una edificación que está desplazada o girada con respecto al proyecto que obtuvo licencia se ajusta a la misma o no.

Para entender la cuestión empezamos por los precedentes, simplificándolos en aras de un análisis jurídico de la cuestión sometida a este artículo. Un ciudadano obtiene en el año 2002 una licencia para construir una edificación unifamiliar sobre suelo rústico. Hasta esa fecha se podían edificar edificaciones unifamiliares en Galicia en suelo rústico. La cuestión es que alguien decidió girar la ubicación de la casa que se contenía en el proyecto, desplazándola sobre una de sus aristas 90 grados, para mejorar el soleamiento de la misma, así como para facilitar la cimentación, por cuanto había piedra en el subsuelo y era más caro hacer la excavación.

En el gráfico se aprecia el plano de la licencia (ficticio) y sobre él, se aprecia como el volumen edificado ha sido desplazado aproximadamente 90 grados desde el vértice que se señala con un círculo rojo.

La cuestión es que la administración antes de que se termine la obra le abre un expediente al promotor y detecta la cuestión.

He aquí el problema que subyace. ¿Se trata de una edificación con licencia o no? A los efectos de la resolución del expediente de reposición o restauración urbanística, cabrían tres alternativas:

1. Estamos ante una edificación que al no tener licencia y ser ilegalizable debe ordenarse su demolición.
2. La obra tiene licencia, pero no se adapta. El expediente debe concluir ordenando al promotor que se ajuste a la licencia otorgada.
3. La tercera alternativa pasaría por considerar que la edificación está amparada por licencia, con lo que habría que archivar el expediente.

¿Por cuál te decantas tú?

Ahora que ya te has decantado, te explicaré lo que pasó y lo que dice el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia. Según la sentencia, escueta pero clara, la obra no puede considerarse con licencia, por cuanto la ubicación establecida para la casa en el proyecto licenciado no fue cumplida, hasta el punto de que la edificación fue erigida en otro lugar. Por tanto, la relación existente entre la ubicación de la licencia y de la edificación es crucial para determinar si la obra tiene licencia o no. La solución dada por la Administración y confirmada por la sentencia es la de considerar que la obra no estaba amparada por título habilitante, ordenando en consecuencia, a la vista de que no sería legalizable a día de hoy, la demolición íntegra de la misma. Nos dice la sentencia:

“Tercero.- (…) De conformidad con la solución que alcanzamos en el anterior fundamento no podemos compartir la idea mantenida en el recurso de que se trata de una construcción amparada en la licencia otorgada en 1.999, porque lo edificado cambió radicalmente lo autorizado y la licencia había caducado.

Tampoco podemos acoger que se trate de modificaciones no sustanciales o que vinieran impuestas por la adaptación de lo proyectado a las condiciones del terreno y fueran autorizadas por el arquitecto director de las obras, lo anterior podrá tener virtualidad en otros ámbitos, pero no en este en el que se trata de proteger la legalidad de las   actuaciones urbanísticas.”

La jurisprudencia ha venido estableciendo que el promotor debe cumplir “escrupulosamente” la licencia otorgada, siendo de su única y exclusiva responsabilidad no hacerlo.

La sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1997, desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, de 13 de mayo de 1991, acepta los fundamentos de la referida sentencia, en los que se señala:

“el titular de la licencia se encuentra sujeto a los términos de la misma de tal modo que única y exclusivamente podrá ejecutar aquellas obras que la licencia autoriza, cumpliendo escrupulosamente las dimensiones, características y emplazamiento de las obras autorizadas”.

La Sentencia del TSJ de Galicia, de fecha 6 de marzo de 2008 indica:

 “la licencia otorgada en diciembre del 2002 no ampara las obras ejecutadas pues se emplazan físicamente el lugar distinto al reseñado en los planos del proyecto autorizado”;

la de fecha 24 de septiembre de 2009 indica:

 “tales obras se apartaban de las autorizadas en la referida licencia municipal en aspectos como la propia ubicación, retranqueo, elementos constructivos y aparición de nuevas edificaciones no previstas en el proyecto, divergencia de las obras con dicha licencia que vienen lógicamente a excluir la pretensión de que esta última pudiera servirles de amparo”

La sentencia de 24 de septiembre de 2016 señala:

“Resulta de aplicación la DT 4ª de la LOUGA, por lo que habría de entenderse caducada la licencia, y se aplica el régimen del suelo rústico de protección agropecuaria y de interés patrimonial cultural, artículo 32.2 a) y h). Se trata de dos edificaciones y solera de hormigón para usos residenciales sin vinculación a explotación agropecuaria, y son de aplicación los artículos 33, 37 y 38. La superficie de la parcela es inferior a la dispuesta en el artículo 42 de la LOUGA y resultan igualmente de aplicación los artículos 209.3, 214 y 216.3. En todo caso, además, la vivienda 2, más avanzada, folio 36, se encuentra en lugar distinto del licenciado, 30 metros más allá de lo previsto en el proyecto y así lo admiten el interesado y los testigos, de forma que no se ajustó a los términos de la licencia, tenía que respetar todas las condiciones impuestas, incluida la ubicación, porque lo contrario lleva a considerar que se trata de obras sin licencia y en consecuencia se trata de un uso prohibido, ilegal, en suelo rústico de protección, ilegalizable y no cabe regularizarla presentando la documentación ante el concello”.

EDIFICACIÓN DESPLAZADA

También analizamos otro supuesto, en el que se desplaza la edificación respecto a lo que estaba en la licencia. En este supuesto hubo un cambio de planeamiento desde el otorgamiento de la licencia que impide que el cambio pueda ser legalizado. Si el cambio de ubicación fuese legalizable, la solución sería la legalización del volumen.

En este supuesto, se podría considerar que el edificio sí está amparado en la licencia, ya que la ubicación del edificio está en contacto sustancial con el perímetro de la ubicación establecida en proyecto… pero, no cantéis victoria todavía, ya que habría que ordenarle que se ajuste a la misma y que “traslade” la edificación a la ubicación establecida en la silencia. Por ello, salvo en edificaciones desmontables, la consecuencia práctica es la demolición de la edificación, salvo claro está, que se levante la edificación y se ubique en el emplazamiento que se contiene en la licencia, cuestión que técnicamente no parece muy viable.

UBICACIÓN FALSEADA

Otro supuesto típico, el de las edificaciones con licencia en los que en el proyecto se falsea su ubicación, hasta el punto de que en los planos de emplazamiento y memorias se considera que se edifica sobre un solar edificable (urbano o de núcleo rural), pero en los planos de detalle se trata de una finca rústica, sobre la que se edifica con la apariencia de que la obra tiene licencia.

Al margen de las consideraciones penales que esta actuación profesional pueda tener para los técnicos de la obra y para el promotor, la jurisprudencia contencioso-administrativa ha establecido claramente que estamos ante obras ilegales sin licencia no ostentando ninguna validez la licencia otorgada sobre un proyecto falseado, por cuanto la ubicación establecida en la licencia nada tenía que ver con la de la edificación realmente ejecutada.

STX de Galicia de 06/03/2008:

“Segundo.- (…) La afirmación del Concello de que la nave se emplaza en suelo urbano de entidades de población Z-2, sólo se sustenta en la certificación final de la obra pese a que los técnicos de la Administración autonómica la rebaten con datos, debidamente constatados, y que la parte demandante no ha desvirtuado. (…), una vez verificada la real situación de la nave sobre la cartografía oficial de la Xunta y las normas municipales, la parcela en la que se sitúa la nave industrial denunciada está clasificada en las NSMP, aprobadas definitivamente el 22/1/79, como suelo no urbanizable rústico Z- 1. (…) 4) La licencia otorgada en diciembre del 2002 no ampara las obras ejecutadas pues se emplazan físicamente el lugar distinto al reseñado en los planos del proyecto autorizado, según pudieron comprobar los inspectores actuantes y reconocieron trabajadores de la promotora.”

Por ello, es esencial ejecutar con estricta sujeción la obra con la licencia otorgada.

Paulo López Porto.

Abogado urbanista.