Artículo creado por: Paulo López Porto
enero 31, 2015
Una vez obtenida la licencia de obra todo constructor debe ajustarse a la misma, y por ello, la legislación urbanística establece un control sobre este aspecto con las llamadas licencias de primera ocupación. Una vez la obra está acabada y cuenta con el certificado de la dirección facultativa conforme ésta está acabada (certificado final de la obra) la legislación urbanística autonómica obliga al promotor a que solicite del ayuntamiento una licencia denominada de primera ocupación, para que los técnicos municipales, controlen que la obra ejecutada se ajuste al proyecto al que se le concedió la licencia.
La licencia de primera ocupación, por tanto, es un acto administrativo por el ayuntamiento acredita:
a.- que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia de obra otorgada. (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1973, 16 de julio de 1992, de 14 de diciembre de 1998, de 2 de octubre de 1999, de 21 de julio de 2001, de 8 de noviembre de 2003). (art. De la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia).
Pese a esto, es habitual, que en esta licencia, se legalicen las posibles modificaciones efectuadas en obra que sean legalizables de acuerdo con el planeamiento urbanístico de aplicación.
No puede la administración denegar la licencia de primera ocupación por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto:
– Considerar que la licencia de obras es contraria a derecho y fue erróneamente concedida: STS de 3 de Abril de 2000, 15 de noviembre de 1983, de 6 de diciembre de 1986, de 14 de diciembre de 1998 y de 10 de marzo de 1999)
– Considerar que no han sido realizadas las cesiones de terrenos gratuitas en el acto de la licencia de obras (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1980, de 30 de enero de 1989), o reparcelaciones (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1984).
– Por la existencia de errores en la liquidación de la tasa por esta licencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1988).
Sin embargo sí puede denegar el otorgamiento de la licencia por los siguientes motivos:
– Falta de ajuste sustancial de la obra con la licencia de obras concedida (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de julio de 1989)
– Incumplimiento del deber de urbanizar que consta en el proyecto de urbanización o licencia de obras. (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1983, de 30 de octubre de 1995, de 25 de marzo de 1998 y de 23 de junio de 1998).
b.- que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial. Se trata del acto administrativo que legitima el uso sobre la construcción, otorgando a sus titulares el derecho adquirido a su utilización, pese a modificaciones normativas posteriores. Para el caso de no tener esta licencia, se podría ordenar la clausura y cierre de los usos que se estén llevando a cabo sin autorización, sin que exista prescripción de tipo alguno, por cuanto, la jurisprudencia mantiene de un modo reiterado que el uso no prescribe nunca, y que por tanto no caduca la acción de reposición de la legalidad urbanística en ningún momento.
c.- cerciorarse de que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos. Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1976, de 7 de febrero de 1984, de 27 de marzo de 1991, de 14 de diciembre de 1998 y de 21 de julio de 2001).
d.- Permitir que el edificio o construcción pueda conectar el abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios. Para el caso de que no se tenga esta licencia, el ayuntamiento está obligado al corte del suministro, previa audiencia del interesado. (art. 43 de la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia).
e.- Su otorgamiento es obligatorio y previo para autorizar (por notario) e inscribir (registradores de la propiedad) la escritura de obra nueva terminada. (art. 44 de la Ley de vivienda de Galicia) Se trata de una garantía frente a los terceros adquirentes, para que adquieran en todo momento edificios e inmuebles que posean licencia de primera ocupación. Se trata de evitar que los adquirentes de buena fe compren inmuebles que tengan posteriormente problemas de reposición de la legalidad con el ayuntamiento.
LICENCIAS DE PRIMERA OCUPACIÓN EN EDIFICIOS ILEGALES EN SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.
La jurisprudencia ha venido reconociendo que las edificaciones construidas sin licencia pueden obtener licencia de primera ocupación (para usos residenciales) o incluso comunicación previa de actividad (usos industriales y comerciales) cuando concurren los siguientes requisitos:
- Caducidad de la acción de reposición o restauración de la legalidad respecto a las obras. Es decir, que hubiese transcurrido el plazo que se establece en cada legislación autonómica desde la total terminación de la obra (habitualmente de 4 a 6 años), impidiendo que la administración pueda ejercer la acción de reposición o restauración de la legalidad urbanística.
- Uso sea autorizable en el planeamiento. Por ejemplo, edificación de B+4 sin licencia sobre suelo urbano consolidado en ordenanza que autorice el uso residencial comunitario.
- Cumplimiento de condiciones técnicas de seguridad y salubridad. Tendremos que acudir al Código Técnico de la Edificación para analizar estas cuestiones. Se trata de justificar que el edificio no amenaza ruina, que es seguro para sus habitantes, el cumplimiento de la normativa contraincendios, etc.
Cuando concurran estos tres requisitos, el uso y actividad preexistente podrá ser legalizado a través de las licencias comunicaciones previas pertinentes: licencia de primera ocupación, comunicación previa, etc.
¿QUÉ PASA SI NO SE OBTIENE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN?
Pues que, al menos en teoría, las compañías suministradoras de los servicios de electricidad, saneamiento, abastecimiento de agua, teléfono, etc, tienen prohibida suministrar estos servicios a la edificación.
Por otra banda, en el nuevo texto refundido de la Ley del suelo se establece que no se podrán escriturar y mucho menos vender inmuebles que no posean licencia de primera ocupación (aunque existen autonomías en los que se empieza a admitir la venta sin la misma). Se trata de un claro mecanismo de protección al consumidor y para evitar que se puedan vender o habitar viviendas que pueden no cumplir con la licencia o mismo se puedan tener que demoler por el citado incumplimiento.
Para el caso de que se proceda a la venta de una edificación sin licencia de primera ocupación, la jurisprudencia viene decretando la nulidad contractual de la compraventa del inmueble con indemnización de daños y perjuicios, con la intención de proteger a los ciudadanos que hubiesen adquirido una vivienda o inmueble sin aquella licencia, o lo que es lo mismo, que si se vende una casa, piso o inmueble sin licencia de primera ocupación, en cualquier momento se puede solicitar la nulidad de esta compraventa y la devolución no sólo del importe de la compraventa, sino de los intereses hipotecarios satisfechos, los gastos de notario y registrador, las comisiones satisfechas, así como los impuestos abonados, tema que tratamos en el siguiente post:
Paulo López Porto.