NULIDAD DE COMPRAVENTAS DE PISOS Y CASAS POR FALTA DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.

En muchas ocasiones determinados promotores e incluso particulares venden inmuebles (pisos, casas, duplex, bajos comerciales, etc.) que no poseen licencia de primera ocupación. Esta falta normalmente entraña que el edificio se encuentra en una situación urbanística irregular, es decir que el edificio es ilegal en origen (falta de licencia de obra) o que poseyéndola no se ajusta a sus determinaciones (que tiene una o varias plantas más que las autorizadas, que el fondo no cumple, que la altura libre de los pisos no cumple con la normativa urbanística, etc.). Aunque pueda parecer extraño, esta situación no suele constar en el Registro de la Propiedad, por lo que el adquirente suele comprar el inmueble sin tener ni idea del problema que puede tener el edificio.

Obviamente cuando se vende un inmueble en esta situación el valor del inmueble se reduce drásticamente o mismo la seguridad de la compraventa es muy precaria, por cuanto los inmuebles pueden incluso llegar a ser demolidos.

El Tribunal Supremo en reiterada jurisprudencia reciente, está declarando la nulidad de compraventas realizadas sobre inmuebles que no posean esta licencia de primera ocupación. Entiende el Alto Tribunal que la entrega de un inmueble no sólo tiene que ser física (entrega del piso a su comprador), sino que se ha de entregar con estricto cumplimiento de la normativa urbanística, lo que se demuestra con la licencia de primera ocupación.

 La consecuencia de la falta de licencia de primera ocupación es la nulidad radical de la compraventa realizada, con la consecuente devolución de las prestaciones, es decir, que el vendedor devuelva el precio pagado, más los impuestos abonados por el comprador, intereses del préstamo hipotecario, así como las comisiones que hubiese abonado y las costas judiciales mientras que el comprador debe devolver el piso o casa con irregularidades urbanísticas.

Nuestro despacho cuenta con los mejores abogados especialistas en derecho urbanístico, por lo que si necesita asesoramiento, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

Doctor en Derecho y Abogado Director del Departamento de Derecho Público.

11 comentarios
  1. José
    José says:

    Enhorabuena Paulo, este comentario me ha servido de mucha ayuda. En la actualidad estamos muy preocupados. Hemos adquirido un piso de un banco sin conocer que tenía orden de demolición. Ahora el banco no quiere saber nada de nosotros y nos sigue cobrando la hipoteca. Estamos desesperados, ya que, para más cachondeo el ayuntamiento nos dice que somos los propietarios quienes tenemos que demoler el edificio. Nos puedes ayudar? Qué hacemos?
    Muchísimas gracias Paulo.

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    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      En este caso la solución es clara: demandar al banco que os vendió para dejar sin efecto el contrato de venta. Según las últimas y reiteradas sentencias del Tribunal Supremo, el banco será condenado a devolveros el dinero invertido en la compra, los intereses hipotecarios que os hubiese cobrados y así como todo y cualquier gasto que hubieseis tenido (impuestos, comisiones, gastos de gestoría, etc.) además de las costas judiciales.
      Si necesitas ayuda no dudes en enviarme un mail privado y lo vemos: despacho@lopezabogados.org

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  2. Antonio RG
    Antonio RG says:

    Buenas Paulo:
    Hemos comprado un piso y el ayuntamiento no da la licencia de primera ocupación porque el edificio tiene irregularidades urbanísticas realizadas por la empresa que nos lo vendió. La cuestión es que a nosotros no nos vendió el banco sino una empresa promotora que nos ocultó el problema ¿Podemos reclamar?

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  3. Antonio
    Antonio says:

    Hola Paulo, nosotros hemos adquirido un piso en 2010 al banco sin tener conocimiento de lo que te expongo a continuación.
    Le conceden licencia de obra en el año 2005. Previamente, en 2003 se había aprobado el PGOU y unas vecinas habian presentado alegaciones a ese plan. Alegaciones que le fueron desestimadas.
    Cuando concedieron la licencia ellas denunciaron dicha licencia. Existe una sentencia del año 2007 que dice que la ordenación propuesta en el PGOM de 2003, al amparo del cual se construyó el edificio, se ajustaba por completo a la legalidad, tal como confirmó la Sentencia de 26 de julio de 2007 del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, que examinó punto por punto los parámetros urbanísticos cuestionados por los recurrentes, tales como la clasificación del suelo, alturas o edificabilidad y declaró su plena adecuación al ordenamiento jurídico.
    En el año 2008 dieron licencia de ocupación.
    Compramos en el año 2010.
    En el año 2011 se cae el planeameamiento del 2003 porque faltaba un informe de telecomunicaciones y ahí empezó la odisea. Parece ser que las denunciante, habían suspendido el procedimento abierto contra la licencia a expensas de ver que pasaba con el plan del 2003. Al caerse el plan se cae la licencia y el edificio se queda en situacion irregular. Una sentencia confirma que debemos derribar y hace escasamente un mes la denunciantes han pedido la ejecución forzosa de la sentencia.
    Ahora el Ayuntamiento nos ha dado traslado para que ejecutemos el derribo en un plazo de 3 meses.
    La entidad financiera que vendió el piso, no juega ningún papel en esta historia? Podemos ejercer alguna acción contra ella?

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    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenos días Antonio:
      Es lamentable que pasen estas cosas. Lo que está claro y es de libro, es que el banco os debe devolver el importe que habéis satisfecho en la compraventa, más los intereses hipotecario que pagados, así como los gastos de notaría, registro e impuestos. En este momento estamos llevando a 3 edificios en una situación como la vuestra, cuyo vendedor fue un banco.
      Si necesitáis a un despacho de abogados especialista para que os informe sin compromiso no dudes en llamarme al 981 570005.
      Un saludo.
      Paulo López.

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