VALORACIÓN DE EDIFICACIONES ILEGALES

Como antes indicábamos, el transcurso del plazo que tiene la administración para ordenar al propietario la reposición o restauración de la legalidad, provoca que estas edificaciones pasen a estar en una situación análoga o asimilada jurisprudencialmente a la situación de fuera de ordenación.

Tanto el art. 35 del TRLSRU15, como el art. 5 del RV, establecen que tales edificaciones no deben ser valoradas. Estos preceptos se complementan asimismo con el art. 37, por cuanto también establece que se equiparan a efectos valorativos, los solares vacíos con aquellos que tengan una edificación ilegal, acabada o no, así como con aquellos sobre los que se ubique una edificación en situación de ruina.
En igual sentido se pronuncia el artículo 5 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, estableciendo expresamente que aquellas edificaciones realizadas sin título habilitante o que sin ajustarse a sus determinaciones, no merecen valoración alguna en procedimientos expropiatorios, de equidistribución y de responsabilidad patrimonial del Estado (aunque, curiosamente sí a efectos impositivos: IBI, actos jurídicos documentados, IRPF, etc).

Tal y como indicamos, tanto el TRLSRU15 como el RV, parecen indicarnos que estas construcciones, instalaciones y edificaciones no se pueden valorar, al no tener un título habilitante previo.

No obstante, debemos indicar que la negación de indemnización a una edificación ilegal, sobre la que ha caducado la acción de restauración de la legalidad, es contraria al art. 1 del Protocolo Adicional al Convenio para la Protección de los Derechos Humanos, dado en París, el 20 de marzo de 1952, tal y como dispone la STEDH de fecha 15 de noviembre de 2016 (caso Keriman Tekin y otros c. Turquía).

En el supuesto enjuiciado la ejecución de una obra pública provocó daños en una vivienda. Al reclamar su propietario los Tribunales nacionales denegaron la indemnización por cuanto la edificación no tenía licencia, aunque hubiese caducado la acción de reacción de las autoridades para poder demoler dicho edificio. Dicha sentencia establece que el Estado turco, infringió el art. 1 del Protocolo, conculcando el Derecho a la Propiedad Privada del propietario, a quien no se le puede privar de indemnización. La sentencia se basa en que la construcción se “patrimonializaría” por la desidia de las autoridades quienes permitieron que transcurriese el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad. Ello permite que el propietario “consolide” su edificabilidad, lo que a su vez provoca que no se le pueda privar de una indemnización, so pena de infracción del derecho a la Propiedad Privada, reconocido en el art. 1 del Protocolo.

En virtud de la eficacia directa de dicho Protocolo todo apunta que se deben valorar dichas construcciones, edificaciones e instalaciones, si bien descontando la vida útil consumida por la edificación conforme con la tabla del anexo III del RV.

Extracto del libro Guía Práctica de Valoraciones urbanísticas y expropiatorias

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Paulo López Porto

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