¿Se puede recurrir un deslinde de costas que afecta a tu vivienda?

Cuando la Dirección General de la Costa y el Mar inicia un procedimiento de deslinde, muchas personas propietarias de terrenos junto al litoral descubren que sus viviendas podrían estar ocupando dominio público marítimo-terrestre. Este proceso, que tiene consecuencias significativas sobre el uso y la propiedad del suelo, puede ser recurrido si se considera que vulnera derechos legítimos.

Qué es un deslinde de costas y cómo afecta a propiedades privadas

El deslinde es el procedimiento por el cual la administración delimita qué terrenos pertenecen al dominio público marítimo-terrestre. Su objetivo es proteger los bienes públicos costeros frente a la ocupación indebida o a usos incompatibles con su naturaleza.

Este procedimiento puede afectar a fincas registradas como privadas, especialmente en zonas donde no existía una delimitación oficial previa o esta ha sido modificada.

Diferencias entre dominio público, servidumbre de protección y zona de influencia

Es importante distinguir los distintos espacios jurídicos que pueden verse involucrados en un deslinde:

• Dominio público marítimo-terrestre: incluye playas, dunas, marismas y zonas análogas.

• Servidumbre de protección: franja de 100 metros tierra adentro desde la línea del dominio público, donde se limitan las construcciones y ciertos usos.

• Zona de influencia: puede extenderse hasta los 500 metros, afectando a la planificación urbanística.

Casos frecuentes de viviendas incluidas en zona de dominio público

En determinadas zonas del litoral, especialmente donde se construyó antes de la Ley de Costas de 1988, muchas edificaciones han quedado englobadas dentro del dominio público o en su servidumbre de protección. Esto puede conllevar la pérdida del derecho de propiedad o la imposibilidad de realizar reformas o transmisiones sin autorización administrativa.

Cómo recurrir un deslinde de costas ante la administración

El procedimiento de deslinde tiene varias fases en las que los particulares pueden ejercer su derecho de defensa. Es fundamental presentar alegaciones dentro de los plazos establecidos y, si es necesario, recurrir por vía judicial.

¿Es recomendable contar con un abogado experto en derecho de costas?

Dada la complejidad técnica y jurídica de estos procedimientos, es aconsejable contar con el asesoramiento de abogados especialistas en ley de costas, que conozcan en profundidad la normativa y la jurisprudencia aplicable. Un enfoque técnico y documentado puede ser determinante para revertir o modificar el deslinde.

Fases del procedimiento administrativo y recursos contencioso-administrativos

1. Información pública: se notifica a las personas afectadas para que puedan alegar.

2. Resolución definitiva: la administración dicta el acto de deslinde.

3. Recurso administrativo: cabe interponer recurso de alzada ante el Ministerio.

4. Recurso contencioso-administrativo: última vía para impugnar el deslinde ante el juzgado competente.

Alternativas legales para conservar tu vivienda tras un deslinde

Incluso cuando el deslinde ha sido aprobado y afecta a una propiedad privada, existen vías legales que permiten preservar el uso de la vivienda, al menos de forma temporal.

Solicitud de concesión administrativa y su tramitación

En algunos casos, es posible solicitar una concesión administrativa que permita a la persona afectada seguir utilizando la vivienda por un periodo determinado, normalmente de hasta 30 años. Esta solicitud debe realizarse conforme a los requisitos establecidos en la Ley de Costas y su reglamento.

Reclamación de indemnización con apoyo legal especializado

Si se acredita que existía un título legítimo de propiedad anterior al deslinde y que este ha producido un perjuicio económico, puede solicitarse una indemnización por responsabilidad patrimonial. La viabilidad de esta vía depende de un análisis técnico-jurídico que valore los daños sufridos y las opciones de prueba documental.