RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR FALTA DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.

No son pocos los inmuebles que, pese a arrastrar irregularidades urbanísticas, son objeto de múltiples transacciones (compraventas, arrendamientos, préstamos hipotecarios…). Por ello, cuando se esté delante de una de estas operaciones sobre inmuebles sin licencia de primera ocupación, hemos de tener en cuenta la posibilidad que posee el comprador de resolver la compraventa.

¿En qué casos procede resolver una compraventa de un inmueble con irregularidades urbanísticas?

El Tribunal Supremo ha venido declarando de un modo constante y unánime, que la falta de licencia de primera ocupación se constituye en incumplimiento esencial y grave de la obligación de entrega estipulada cuando de las circunstancias demostradas se deduzca la imposibilidad de su obtención, y con ello la consiguiente entrega del objeto en condiciones idóneas de habitabilidad en plazo razonable. En definitiva: El inmueble ha de entregarse con estricto cumplimiento de la normativa urbanística, hecho que se justifica a través de la posesión de la licencia de primera ocupación.

Así, STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, Rec: 1899/2008, que deja sentada como Doctrina al respecto la siguiente:

            “TERCERO.- Resolución de contrato de compraventa por falta de obtención de licencia de primera ocupación.

La Sala, reunida en Pleno, observa que, de acuerdo con los principios que se han desarrollado hasta aquí, la anterior solución no tiene carácter absoluto y, en consecuencia, con ánimo se sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:

(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.”

En igual sentido las recientes STS 27 de septiembre de 2016, Rec: 1832/2014 y STS de 10 de noviembre de 2016, Rec: 2417/2014.

La licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación, es aquella que se encarga de determinar que el edificio se encuentra completamente ejecutado, se ajusta a la licencia de obra otorgada y es apto para uso residencial conforme con lo establecido en el art. 42 de la Ley 8/2012 de Vivienda de Galicia y Jurisprudencia unánime (vid. Sentencias del Tribunal Supremo del 24 de noviembre de 1973, 16 de julio de 1992, de 14 de diciembre de 1998, de 2 de octubre de 1999, de 21 de julio de 2001, de 8 de noviembre de 2003, de 21 de julio de 2001 y 18 de julio de 1997, entre otras muchas).

Igualmente, esta licencia es la que habilita para conectarse a las redes de servicios municipales de agua y saneamiento.

De este modo, podrá resolverse la compraventa de cualquier inmueble que no posea dicha licencia, demostrando que existen irregularidades urbanísticas irresolubles.

Pulsa sobre el siguiente enlace para conocer más sobre la licencia de primera ocupación.

¿Qué irregularidades urbanísticas legitiman la resolución contractual?

La inexistencia de licencia de primera ocupación cuando fuere imposible de obtener o no pudiera ser obtenida en un horizonte temporal razonable:

Son causas más habituales para que un edificio no disponga de esta licencia:

1).- Que el inmueble tenga una orden de demolición por falta tanto de licencia como de ajuste del edificio a la misma: Se trata de un edificio que o no posee licencia o poseyéndola no se ajunta a sus determinaciones (ejemplo: un edificio con licencia para B+4 y sobre el que después se construye una de B+5 con una planta ilegal).

Este supuesto es el más complejo, por cuanto si no se advierte al comprador de la existencia de una orden de demolición, se podría estar cometiendo un delito de estafa. La existencia de esta orden de demolición no determina en sí misma que el inmueble no pueda ser transmitido, sino que obliga al transmitente a extremar la formalización de la compraventa advirtiendo expresamente al comprador de que conoce la orden de demolición, y que pese a ello adquiere.

Para el caso de que no se hubiese realizado una advertencia expresa el comprador, éste puede resolver la compraventa.

2).- Edificios en situación fuera de ordenación por caducidad de la acción de reposición de la legalidad: Son los casos por ejemplo de venta de un chalet sobre suelo rústico sin licencia.

Supuesto más habitual: Se construye un edificio o construcción sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones y la administración no ejercita la acción de restauración de la legalidad, razón por lo que dicha acción caduca provocando la situación de fuera de ordenación del edificio (hoy, conforme con el art. 90 de la Ley del Suelo de Galicia sería un supuesto de “no plena compatibilidad” equiparable a la anterior situación de fuera de ordenación parcial).

Pulsa sobre el siguiente enlace para conocer más sobre la situación de fuera de ordenación.

En este supuesto, el vendedor no informado puede acudir también a la acción de resolución por incumplimiento.

¿Qué efectos tiene la resolución?

La restitución del precio abonado por el comprador al vendedor, con devolución del inmueble al vendedor, conforme con lo establecido en el art. 1124 del Código Civil.

¿Qué indemnización correspondería al comprador derivada de la resolución?

El Tribunal Supremo permite reclamar todas las cantidades satisfechas por el comprador con ocasión de la compraventa declarada resuelta, esto es:

1).- Gastos de formalización de compraventa e hipoteca (gastos de notaría, registro, tasación, gestoría, etc.)

2).- Intereses hipotecarios.

3).- Intereses legales las referidas cantidades desde la fecha de requerimiento a la demandada hasta su completo pago.

4).- Los intereses procesales desde la Sentencia hasta la fecha del completo pago.

5).- Las costas procesales, o gastos de abogado y procurador del litigio en el que se reclama la resolución contractual.

Si necesita asesoramiento jurídico especializado, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho en el 981 570005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

Doctor en Derecho y Abogado de urbanismo y medio ambiente.