REGIMEN DE LOS ALQUILERES CELEBRADOS A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1.985

ARRENDAMIENTOS II

La Disposición Transitoria 1ª de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, estable el régimen jurídico vigente para los contratos de alquiler celebrados desde el 9 de mayo de 1.985 y que siguen vigentes a día de hoy.

Esta disposición distingue 2 tipos de relaciones contractuales:

1).- La primera hace referencia a los alquileres de vivienda, que serán regulados por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las siguientes particularidades:

• No será aplicable el régimen de prórroga forzosa. Es decir, las partes podrán pactar libremente la duración del contrato, sin tener que someterse al estricto régimen de cumplimiento obligatorio que contenía la anterior ley de arrendamientos.
• En caso de tácita reconducción, es decir cuando el arrendatario a la finalización del contrato, permanezca utilizando la vivienda alquilada con permiso del propietario, se entenderá renovado el contrato por un plazo de hasta 3 años, salvo si con anterioridad, el arrendatario manifiesta su voluntad de no continuar con el mismo.
• El inquilino no podrá subrogar en su posición contractual, ni a su cónyuge, ni a sus familiares directos, como así le facultaba la anterior Ley.
• No se podrá hacer efectivo el derecho de tanteo y retracto en los casos de adjudicación de la vivienda por división de cosa común.
• Con carácter especial, son de aplicación a estos contratos los artículos 12, 15 y 24 de la actual Ley de arrendamientos, que determinan lo siguiente:

  1.- Si el inquilino manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o de desistir del mismo, el cónyuge que conviva con él, podrá continuar con el arrendamiento.

  2- Si se declara la nulidad, separación o divorcio del matrimonio del inquilino, el cónyuge podrá continuar con el alquiler, cuando el correspondiente convenio regulador le atribuya el uso de la vivienda.

  3.- Los inquilinos que presenten alguna discapacidad o sean mayores de 70 años, podrán realizar en la vivienda las obras necesarias para poder adecuarla a su situación.     

2).–La segunda relación contractual que regula la disposición transitoria,es la relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio. Éstos, se regirán igualmente por la Ley de 1.964 con las siguientes peculiaridades:

• Tampoco será de aplicación el régimen de prórroga forzosa, pactando las partes libremente el tiempo de duración del contrato.
• En caso de tácita reconducción y renovación del alquiler, éste se regirá por las disposiciones de la actual ley de arrendamientos urbanos, en materia de local de negocio.

Marcos López Porto