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INVERTIR EN VIVIENDAS ILEGALES ¿ES UNA ALTERNATIVA?

La nueva bonanza económica ha provocado que las entidades financieras y muchos particulares saquen al mercado inmobiliario un importante inventario de viviendas plagadas de todo tipo de ilegalidades urbanísticas bajo el apetitoso gancho de un precio de ganga. Los consumidores ante tales gangas se lo piensan y muchos terminan comprando, pero ¿vale la pena invertir en esta nueva variable de productos tóxicos?

A nuestro modo de ver es una inversión compleja, por lo que, salvo que se sea un experto no creemos que deba ser algo recomendable. Y nos explicamos:

  1. Las edificaciones ilegales no poseen licencia de primera ocupación. Se trata de una licencia que garantiza a los consumidores que el edificio que compran posee licencia de obra y se ajusta a la misma, es decir, que el edificio, según el ayuntamiento es legal.
  2. La jurisprudencia está declarando en innumerables litigios, que una persona que compre un inmueble sin licencia de primera ocupación que esconda ilegalidades urbanísticas insubsanables puede resolver la compraventa, es decir, solicitar que le devuelvan el dinero de la compra más una indemnización, que alcanza a los gastos de la compraventa y los intereses hipotecarios satisfechos. Analizamos un supuesto que llevamos en nuestro despacho de una venta en plena ciudad de Vigo pulsando en este enlace. 
  3. Que un edificio sea ilegal y no tenga primera ocupación no implica que no se pueda vender. Lo que provoca es que se deba advertir expresamente al comprador lo que está comprando.
  4. Los bancos cuando venden una de estas propiedades van a advertir expresamente en la escritura de compra lo que se está comprando, es decir, que se trata de una edificación ilegal, muchas veces sin que se le llegue a explicar al consumidor todas las consecuencias de esta declaración. La gente bajo el gancho del bajo precio no atiende a las advertencias y firma la compraventa pese a las mismas, advertencias que muchas veces se formulan por primera vez el día de la firma de la escritura en la notaría, como factor sorpresa. Esta advertencia provoca que este pequeño inversor no pueda demandar ante los Tribunales la resolución de la compraventa
  5. El problema para el pequeño inversor se manifiesta cuando se pretende vender esta propiedad ilegal, por cuanto debe advertir expresamente, al igual que hizo el banco, de los concretos problemas que posee el inmueble (ilegalidades que existen o si está en situación de fuera de ordenación) para evitar que la compraventa pueda ser resuelta en los Tribunales. Y aquí está el problema del pequeño inversor por cuanto: a. El nuevo propietario va a exigir para comprar el inmueble ante esta información que el precio sea mucho más bajo de lo normal, por cuanto. b. Si no se hacen las advertencias el nuevo comprador puede resolver la compraventa y solicitar que además de que se le devuelva el importe pagado se abonen los gastos de la venta (recordemos que el impuesto de transmisiones es el 10% del importe de la venta, más notaría, registro, tasación, etc.) e intereses hipotecarios pagados. c. El tasador del banco que va a conceder la hipoteca que sepa que el edificio es ilegal, va a realizar una tasación hipotecaria sensiblemente más baja que la normal, lo que provocará limitación al acceso del crédito y a la financiación para la compra de una vivienda de este tipo. d. La administración puede reaccionar y solicitar o la demolición de la edificación o limitar la vida útil de la misma en el mejor de los casos, provocando que la inversión se torne en ruinosa.

Por ello, la compra de este tipo de productos inmobiliarios tóxicos, debe venir de la mano de especialistas y entraña un riesgo a la hora de venderlo, por lo que desaconsejamos a consumidores y usuarios no avezados en la compleja maraña del derecho urbanístico e inmobiliario que compren este tipo de productos.

Si necesita asesoramiento personalizado en derecho inmobiliario o urbanístico no dude en consultarnos al 98 157 0005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org.

Paulo López Porto.

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