INDEMNIZACIONES POR ANULACIÓN DE LICENCIAS.

Cuando una empresa o particular construyen un edificio con licencia, existe una apariencia de legalidad que provoca que tal edificación pueda acceder al registro de la propiedad, pueda obtener una hipoteca para que el adquirente tenga la financiación necesaria para su adquisición y pueda ser vendida.

El problema es que esta licencia puede ser impugnada, por un particular o por una administración por considerarse que infringe la legislación urbanística.

El primer problema al que se enfrentará el adquirente de buena fe de esta vivienda es que no tiene modo de conocer que alguien ha impugnado la licencia. Pongamos un ejemplo. Imaginemos que compramos un piso en primera línea de playa a una empresa promotora. Vamos al banco y nos dan una hipoteca, escrituramos en el notario y después inscribimos la compra en el Registro de la Propiedad. Al mismo tiempo la Comunidad Autónoma o un vecino del lugar al que no le dejan construir en su parcela, constata que el edificio se sitúa sobre servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre (ya que el planeamiento es muy viejo) y que todo uso residencial es incompatible por lo que la edificación no sólo es ilegal sino que hay que demolerla y por ello, impugnan la licencia municipal en los Juzgados.

El Juzgado previa admisión a trámite del recurso contencioso-administrativo, requiere al Ayuntamiento para que notifique la existencia de litigio a los interesados en el expediente (es decir, los que figuren en el expediente administrativo de licencia que normalmente es la empresa promotora quien en este momento tiene vendidos no sólo nuestro piso sino todos los del inmueble). La empresa promotora no notifica nada a los propietarios y se prosigue el litigio que termina con una sentencia que ordena la demolición de todo el inmueble. Una vez firme el ayuntamiento nos envía una carta dándonos dos meses para desalojar el inmueble a la vista de la sentencia para su posterior demolición, primera noticia que tienen los particulares.

Para el caso de que el solicitante sea el titular de la edificación y no la venda, podrá conocer desde el primer momento la impugnación de la licencia y defender la legalidad de la misma en el litigio que se entable, ya que el ayuntamiento está obligado a notificárselo.

Esta es una de las situaciones que se aprecia en el reciente reportaje Comando Actualidad de Televisión Española “Mi casa es ilegal“.

Dos remedios le quedan a los propietarios:
1) Solicitar la nulidad de la compraventa de su piso, para solicitar la devolución del importe de la compraventa. Presione sobre el siguiente enlace para saber más:
2) Solicitar una indemnización económica. Para atenuar este problema, muchas leyes autonómicas han intentado regular la situación haciendo obligatorio el pago de la indemnización a los titulares de dichas viviendas con carácter previo a la demolición de la vivienda, solución que ha sido declarada inconstitucional (por lo menos en lo que respecta a la Ley del Suelo de Cantabria) por una cuestión formal: la Comunidad Autónoma no tiene competencias sobre responsabilidad patrimonial ni sobre procedimiento contencioso-administrativo de competencia exclusiva del Estado.
Por tanto, el ciudadano no sólo verá como se procederá a demoler la edificación sino que deberá demandar a la administración responsable para obtener una indemnización.

Cuantía de la indemnización.

La cuantía de la indemnización ha de comprender:

1) Coste de reposición de la edificación de acuerdo con la normativa catastral.

2) Valor de la mudanza.

3) Indemnización por daño moral de los particulares que dependerá de si la edificación es primera o segunda residencia.

4) Coste del proyecto y tasas para el caso de ser autopromotor.

5) Otros conceptos a la vista del caso concreto (mejoras realizadas en la vivienda cuando no estén incluidas dentro del coste de reposición, coste de implantación de los servicios urbanísticos básicos, etc.)

Todas estas cantidades deberán ser incrementadas en el IPC interanual, así como con los intereses legales de aplicación.

Procedimiento.

Es necesario tramitar un expediente previo ante la administración responsable antes de acudir a los Tribunales de lo Contencioso-administrativo. Para comenzar siempre recomendamos que se realice con asesoramiento jurídico especializado ya que el planteamiento de la cuestión condicionará de un modo sustancial el litigio posterior que se pueda entablar para el caso de una denegación de la indemnización.

Nuestro despacho cuenta con los mejores abogados especialistas en derecho urbanístico, por lo que si necesita asesoramiento, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

Doctor en Derecho y Abogado Director del Departamento de Derecho Público.

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2 comentarios
  1. Anónimo
    Anónimo says:

    El Ayuntamiento me acaba de enviar una carta diciéndome que tengo 2 meses para desaojar mi casa y demolerla. Estamos muy preocupados ya que no conocíamos nada.
    ¿Cómo tengo que reclamar? ¿Puedo hacer algo para evitar la demolición?
    Gracias

    Responder

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  1. […] que te encuentres en el caso contrario, en el que hayas recibido una notificación acerca de la anulación de la licencia de tu hogar. En esa situación te preguntarás qué indemnizaciones te corresponden o si puedes luchar contra […]

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