GÚIA RÁPIDA DE VALORACIÓN DE SUELO URBANIZADO-SOLAR-SUELO URBANO CONSOLIDADO POR MEDIO DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

A continuación procedemos a la realización del primero de los artículos en los que analizaremos cómo valorar suelo urbanizado a efectos urbanísticos, según los siguientes casos:

  1. Valoración de suelo urbano consolidado-solar sin edificación.
  2. Valoración de suelo urbanizado sometido a actuaciones de equidistribución (suelo urbano no consolidado)
  3. Valoración de suelo urbanizado sin aprovechamiento lucrativo (parques, plazas y jardines) o sin uso lucrativo (dotaciones: museos, universidades, hospitales, centros de policía, etc.)

 

  1. Valoración de suelo urbano consolidado-solar sin edificación.

Comenzamos con una guía rápida de como hacer una valoración a efectos urbanísticos (expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de la administración) sobre suelo urbanizado: suelo urbano consolidado sin edificación, es decir, sobre solares sin construir.

  1. Ámbito.

Este método viene establecido en el art. 24 del Texto refundido de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de valoraciones. Por tanto, tal y como se encarga de establecer esta Ley, este método sólo es válido para expropiaciones y responsabilidad patrimonial. No sería de aplicación para valoraciones catastrales, fiscales, hipotecarias, etc.

Este método ha de ser aplicado en los siguientes supuestos:

a. terrenos no edificados,

b. terrenos edificados con una edificación ilegal, entendido como aquellas no puedan obtener licencia.

c. terrenos edificados con construcciones en situación de ruina física.

     2. Método de valoración: Residual estático.

¿Qué quiere decir? Este método es relativamente fácil de entender, por cuanto es una regla de tres: si sé lo que valen los pisos en el entorno y sé lo que vale la construcción, despejo la x de la fórmula para obtener el “valor residual” del suelo o solar. A tal efecto nos dice el art. 22 del Reglamento de Valoraciones, como se calcula.

 

De este modo tendremos el valor del suelo. Ahora bien, ¿cómo se calcula el Valor de repercusión? Pues con el método residual estático, del que antes hablábamos. Alterando el orden del Reglamento por sencillez, primero lo que debemos hacer es calcular el valor de repercusión. La fórmula para calcular el valor básico de repercusión, es la siguiente:Imagen: /datos/imagenes/disp/2011/270/17629_016.png

VRS = Es el Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Se trata del resultado de la fórmula, que después hemos de multiplicar por la edificabilidad para obtener el valor del suelo del solar.

Vc = Valor de lo que cuesta la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Es el coste de construcción de la edificación. Dependerá del uso al que se destine, por cuanto no cuesta lo mismo hacer una vivienda en un edificio plurifamiliar que una construcción unifamiliar que unas oficinas. Se trata de un valor relativamente fácil de obtener, por cuanto los colegios de arquitectos y arquitectos técnicos poseen unas tablas para determinar el coste medio de construcción en cada zona según su uso. Por tanto se añadirá a la fórmula el coste del metro cuadrado de edificación.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado. Es decir, hay que calcular lo que vale el metro cuadrado edificado en la zona una vez edificado el solar. Una vez obtenido hay que ponderar esta valoración.

Para conseguir este parámetro, hace falta establecer un estudio de mercado “estadísticamente significativo”, es decir, una relación de testigos o transacciones de los precios de ventas de otros inmuebles en la zona. Para la determinación de estos testigos, es esencial, y aquí estriba la complejidad del cálculo, tener los datos de otras transacciones. Los testigos dependerán del uso, por cuanto no es lo mismo valorar una oficina, un bajo comercial o una vivinda unifamiliar. Además los testigos deberán ponderarse con coeficientes de homogenización, para que puedan ser comparables, teniendo en cuenta cuestiones como: estado de conservación, vistas, tipología edificatoria, situaciones urbanísticas especiales (fuera de ordenación, afección de servidumbres, etc.)

Como no hay mejor modo de entenderlo que a medio de un ejemplo, a continuación acompañamos un ejemplo de un estudio de mercado real para la valoración de una oficina en el centro de la ciudad de A Coruña, a los efectos de valorar un solar con uso de oficinas que, por ejemplo, va a ser expropiado.

K = este coeficiente introduce en la fórmula todos los gastos derivados de la construcción (gastos generales, costes de financiación, gestión y promoción, impuestos, honorarios de técnicos, beneficio empresarial del promotor, etc.) El reglamento considera que este coeficiente será de 1,40 con carácter general (supuesto que admite excepciones que no trataremos en el presente post). ¿Qué quiere decir esto? que con carácter general al valor de lo que cuesta la construcción (es decir, de los ladrillos, estructura y mano de obra de construcción, por ejemplo) hay que añadirle un 40% en concepto de lo múltiples gastos que entraña la construcción.

Vamos a terminar con el cálculo del ejemplo que antes citamos. Un solar con uso oficinas y un aprovechamiento urbanístico según la ordenanza de 6 m2e/m2 en el centro de la ciudad de A Coruña que va a ser expropiado.

Tenemos que VRS =(2.333,96 €/m2 / 1,40 ) – 500 €/m2 <coste de construción de edificio de oficinas m2> 

VRS =1.167,11 €/m2

Una vez tenemos el valor de repercusión, el reglamento nos dice que debemos de multiplicar este parámetro por la edificabilidad que otorgue el planeamiento a la parcela, para de este modo obtener el Valor del Suelo por metro cuadrado, conforme con la siguiente fórmula:Imagen: /datos/imagenes/disp/2011/270/17629_015.png

Donde:

VS = Valor del suelo urbanizado en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad que le otorgue el planeamiento según la ordenanza (ejemplo: 6 m2e/m2)

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

Siguiendo el ejemplo anterior, tenemos:

VR = 6 m2e/m2 * 1.167,11 €/m2 = 7.002,68 €/m2

Para la determinación de la valoración, sólo tendremos que multiplicar el Valor del Suelo por los metros cuadrados de la parcela, que en nuestro ejemplo serían 500 m2, con lo que el valor de la parcela ascendería a:

Valor de la parcela = 7.002,68 €/m2 * 5oo m2 = 3.501.342,85 €.

Que si fuese expropiado debería ser incrementado con el 5% del premio de afección e intereses de demora.

Si necesita asesoramiento jurídico por parte de especialistas en la valoración de una parcela en sede expropiatoria o en cualquier otra, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho en el 981 570005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

7 comentarios
  1. arquitecto tec
    arquitecto tec says:

    Buenos días Paulo:
    Me has quitado bastantes dudas con la lectura de este simple pero efectivo post. Me queda una duda: ¿Para el cálculo de la edificabilidad hay que tener en cuenta los garajes y bajo cubierta?
    Muchas gracias por adelantado y enhorabuenta.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Muchas gracias por tu amable comentario.
      No existe un criterio unánime entre la jurisprudencia. El TSJ de Madrid, por poner un ejemplo no permite tener en cuenta la edificabilidad de los garajes a los efectos de realizar este cálculo. Si necesitas algo más dímelo y te mando un privado, ya que es una cuestión compleja.
      Paulo López.

      Responder
  2. Peter
    Peter says:

    Hola Paulo,

    Este articulo lo he encontrado muy util. Una cosa que ha dicho en relacion del valor que cuesta la construccion era esto:

    “Se trata de un valor relativamente fácil de obtener, por cuanto los colegios de arquitectos y arquitectos técnicos poseen unas tablas para determinar el coste medio de construcción en cada zona según su uso”

    Yo vivo fuera de España y como que no soy un profesional en el tema de arquitectura, no se como podria obtener esa informacion. He intentado hacer busquedas a traves de google para ver si hay alguna pagina que tenga un resumen de costes de construccion al metro cuadrado en Mallorca pero lo he logrado encontrar nada.

    Sabe Ud. si hay alguna fuente de datos publica que tenga precios de construccion para pisos por metro cuadrado?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Hola Peter:
      Normalmente estas tablas se encuentran en revistas especializadas o en los Colegios profesionales. ESpecialmente destacables son los colegios de arquitectos quienes suelen tener unos módulos básicos de coste de construcción aprobados por años, dependiendo de la tipología edificatoria.
      No se donde puedes encontrarlos en internet, pero no creo que te sea muy difícil verlas.
      Un saludo.
      Paulo

      Responder
  3. arquitecto tecnico
    arquitecto tecnico says:

    Hola Paulo, Tengo entendido que se puede modular la reducción del coeficiente K en el método residual del Reglamento de Valoraciones. Quisiera saber como se pude hacer y con que justificación.

    Gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Sí que se pude reducir. La justificación de como hacerlo la tienes en el art. 22 del Reglamento. Como sabes estamos escribiendo un libro sobre la materia que estará disponible en los próximos meses:http://iurisutilitas.es/producto/guia-practica-del-reglamento-de-valoraciones-urbanisticas-y-expropiatorias Te paso el texto del artículo para que puedas verlo:

      K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

      Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

      a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

      b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

      Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

      Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.

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