GÚIA RÁPIDA DE VALORACIÓN DE SUELO URBANIZADO-SOLAR-SUELO URBANO CONSOLIDADO POR MEDIO DEL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

A continuación procedemos a la realización del primero de los artículos en los que analizaremos cómo valorar suelo urbanizado a efectos urbanísticos, según los siguientes casos:

  1. Valoración de suelo urbano consolidado-solar sin edificación.
  2. Valoración de suelo urbanizado sometido a actuaciones de equidistribución (suelo urbano no consolidado)
  3. Valoración de suelo urbanizado sin aprovechamiento lucrativo (parques, plazas y jardines) o sin uso lucrativo (dotaciones: museos, universidades, hospitales, centros de policía, etc.)

 

  1. Valoración de suelo urbano consolidado-solar sin edificación.

Comenzamos con una guía rápida de como hacer una valoración a efectos urbanísticos (expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de la administración) sobre suelo urbanizado: suelo urbano consolidado sin edificación, es decir, sobre solares sin construir.

  1. Ámbito.

Este método viene establecido en el art. 24 del Texto refundido de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de valoraciones. Por tanto, tal y como se encarga de establecer esta Ley, este método sólo es válido para expropiaciones y responsabilidad patrimonial. No sería de aplicación para valoraciones catastrales, fiscales, hipotecarias, etc.

Este método ha de ser aplicado en los siguientes supuestos:

a. terrenos no edificados,

b. terrenos edificados con una edificación ilegal, entendido como aquellas no puedan obtener licencia.

c. terrenos edificados con construcciones en situación de ruina física.

     2. Método de valoración: Residual estático.

¿Qué quiere decir? Este método es relativamente fácil de entender, por cuanto es una regla de tres: si sé lo que valen los pisos en el entorno y sé lo que vale la construcción, despejo la x de la fórmula para obtener el “valor residual” del suelo o solar. A tal efecto nos dice el art. 22 del Reglamento de Valoraciones, como se calcula.

 

De este modo tendremos el valor del suelo. Ahora bien, ¿cómo se calcula el Valor de repercusión? Pues con el método residual estático, del que antes hablábamos. Alterando el orden del Reglamento por sencillez, primero lo que debemos hacer es calcular el valor de repercusión. La fórmula para calcular el valor básico de repercusión, es la siguiente:Imagen: /datos/imagenes/disp/2011/270/17629_016.png

VRS = Es el Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Se trata del resultado de la fórmula, que después hemos de multiplicar por la edificabilidad para obtener el valor del suelo del solar.

Vc = Valor de lo que cuesta la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Es el coste de construcción de la edificación. Dependerá del uso al que se destine, por cuanto no cuesta lo mismo hacer una vivienda en un edificio plurifamiliar que una construcción unifamiliar que unas oficinas. Se trata de un valor relativamente fácil de obtener, por cuanto los colegios de arquitectos y arquitectos técnicos poseen unas tablas para determinar el coste medio de construcción en cada zona según su uso. Por tanto se añadirá a la fórmula el coste del metro cuadrado de edificación.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado. Es decir, hay que calcular lo que vale el metro cuadrado edificado en la zona una vez edificado el solar. Una vez obtenido hay que ponderar esta valoración.

Para conseguir este parámetro, hace falta establecer un estudio de mercado “estadísticamente significativo”, es decir, una relación de testigos o transacciones de los precios de ventas de otros inmuebles en la zona. Para la determinación de estos testigos, es esencial, y aquí estriba la complejidad del cálculo, tener los datos de otras transacciones. Los testigos dependerán del uso, por cuanto no es lo mismo valorar una oficina, un bajo comercial o una vivinda unifamiliar. Además los testigos deberán ponderarse con coeficientes de homogenización, para que puedan ser comparables, teniendo en cuenta cuestiones como: estado de conservación, vistas, tipología edificatoria, situaciones urbanísticas especiales (fuera de ordenación, afección de servidumbres, etc.)

Como no hay mejor modo de entenderlo que a medio de un ejemplo, a continuación acompañamos un ejemplo de un estudio de mercado real para la valoración de una oficina en el centro de la ciudad de A Coruña, a los efectos de valorar un solar con uso de oficinas que, por ejemplo, va a ser expropiado.

K = este coeficiente introduce en la fórmula todos los gastos derivados de la construcción (gastos generales, costes de financiación, gestión y promoción, impuestos, honorarios de técnicos, beneficio empresarial del promotor, etc.) El reglamento considera que este coeficiente será de 1,40 con carácter general (supuesto que admite excepciones que no trataremos en el presente post). ¿Qué quiere decir esto? que con carácter general al valor de lo que cuesta la construcción (es decir, de los ladrillos, estructura y mano de obra de construcción, por ejemplo) hay que añadirle un 40% en concepto de lo múltiples gastos que entraña la construcción.

Vamos a terminar con el cálculo del ejemplo que antes citamos. Un solar con uso oficinas y un aprovechamiento urbanístico según la ordenanza de 6 m2e/m2 en el centro de la ciudad de A Coruña que va a ser expropiado.

Tenemos que VRS =(2.333,96 €/m2 / 1,40 ) – 500 €/m2 <coste de construción de edificio de oficinas m2> 

VRS =1.167,11 €/m2

Una vez tenemos el valor de repercusión, el reglamento nos dice que debemos de multiplicar este parámetro por la edificabilidad que otorgue el planeamiento a la parcela, para de este modo obtener el Valor del Suelo por metro cuadrado, conforme con la siguiente fórmula:Imagen: /datos/imagenes/disp/2011/270/17629_015.png

Donde:

VS = Valor del suelo urbanizado en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad que le otorgue el planeamiento según la ordenanza (ejemplo: 3 m2e/m2)

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

Siguiendo el ejemplo anterior, tenemos:

VR = 6 m2e/m2 * 1.167,11 €/m2 = 7.002,68 €/m2

Para la determinación de la valoración, sólo tendremos que multiplicar el Valor del Suelo por los metros cuadrados de la parcela, que en nuestro ejemplo serían 500 m2, con lo que el valor de la parcela ascendería a:

Valor de la parcela = 7.002,68 €/m2 * 5oo m2 = 3.501.342,85 €.

Que si fuese expropiado debería ser incrementado con el 5% del premio de afección e intereses de demora.

Si necesita asesoramiento jurídico por parte de especialistas en la valoración de una parcela en sede expropiatoria o en cualquier otra, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho en el 981 570005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

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