ARRENDAMIENTOS  URBANOS   I

Reforma Ley 4/2013

 La actual Ley de Arrendamientos Urbanos, ha sido recientemente modificada por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que también contempla la reforma de varios preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tal y como recoge el propio preámbulo de la ley, la finalidad principal de la misma es mejorar y dinamizar la contratación arrendaticia en el actual contexto socioeconómico fortaleciendo el mercado de alquiler. Las novedades más importantes que introduce la ley en el ámbito sustantivo, y que son de aplicación a los contratos celebrados a partir del 6 de junio del año 2.013, se pueden sistematizar de la siguiente forma:

1.- Se da preferencia a la libertad de pacto de las partes que intervienen en el contrato siempre respetando unos contenidos mínimos recogidos en el Título II de la Ley, que regula expresamente los contratos de arrendamiento sobre vivienda.

2.- El plazo de duración del arrendamiento sigue siendo el que las partes libremente pacten en el contrato, con un cambio sustancial en el régimen de prórrogas obligatorias en favor del inquilino, ya que si la duración pactada por las partes, fuere inferior a 3 años, cuando se cumpla la fecha de vencimiento, el contrato continuará obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a la duración mínima de 3 años, salvo si el arrendatario manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el mismo con 30 días de antelación a la fecha de finalización. Una vez transcurridos los 3 años de duración obligatoria, si ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, el mismo se prorrogará automáticamente durante 1 año más.

• Como excepción al régimen de prórrogas, se podrá poner fin al contrato si una vez pasado el primer año de duración, el arrendador con 2 meses de antelación acredita que necesita el inmueble que está siendo arrendado, para ser destinado a vivienda permanente.
• De nuevo, para el caso de que no se pacte duración del contrato, éste se entenderá celebrado por el plazo de 1 año.

3.- Una de las principales novedades que introduce la ley, es la posibilidad de que el arrendatario desista del arrendamiento. Con la nueva reforma, el inquilino no está sometido a la totalidad del plazo de duración del contrato, ya que podrá dar por finalizado el mismo de forma unilateral, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que hayan transcurrido 6 meses de duración del contrato.
• Que haya comunicado al propietario con 30 días de antelación, su voluntad de no continuar con el alquiler
• Que indemnice los daños y perjuicios que pueda ocasionar el desistimiento, si éstos se hubieran pactado expresamente. La cuantía de la indemnización será de un mes de renta por cada año que se deja de cumplir, o en su caso, la cantidad proporcional para los periodos temporales inferiores al año.

4.- En el caso de que el arrendador proceda a la venta de la vivienda, la Ley distingue dos supuestos:

• Si la vivienda alquilada que es vendida a un tercero, goza de publicidad registral, es decir, se encuentra correctamente inscrita en el registro de la propiedad y el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria, se dará por extinguido el alquiler, salvo si el propio contrato de arrendamiento estuviese inscrito antes de la compraventa, en cuyo deberá respetarse hasta su finalización, subrogándose el comprador en la posición del arrendador con todo los derechos y obligaciones de éste para con el arrendatario. 

• Si por el contrario la vivienda arrendada no se encuentra registrada, será aplicable el artículo 1.571 del código civil, es decir, el comprador desde que se produce la venta, tiene derecho a que finalice el contrato de alquiler, sin perjuicio de la correspondiente indemnización al arrendatario, por parte del vendedor. 

5.- Sin perjuicio de lo anterior, en caso de que se produzca la venta de la vivienda alquilada, el inquilino tiene derecho a adquirirla con preferencia, por el mismo precio que fuese a pagar el nuevo propietario. La Ley faculta a las partes para que pacten la renuncia del arrendatario sobre este derecho de adquisición preferente. Para ello, la Ley obliga al arrendador a que comunique al inquilino su intención de vender la vivienda con una antelación de 30 días a la fecha de la firma del contrato de compraventa.

6.- Resolución del contrato. Otra de las novedades importantes dada la relevancia práctica del mismo, es el relativo a la resolución contractual recogido en el artículo 27.4 de la ley. Podrá la propiedad solicitar la inmediata finalización del arrendamiento si se reúnen los siguientes requisitos:

• Que el contrato figure inscrito en el Registro de la Propiedad
• Que en el mismo se pacte expresamente que finalizará en caso de impago de la renta y que en ese caso, el arrendatario deberá restituir inmediatamente la vivienda al arrendador.
• Que el propietario requiera judicialmente o notarialmente de pago al inquilino y éste no conteste en el plazo de 10 días desde la comunicación.

7.- Actualización de la renta. De nuevo se favorece el pacto de las partes en cuanto a la forma de actualizar la renta, frente a la regulación anterior en la que durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, la actualización se sometía al índice de precios al consumo. En todo caso, determina el artículo 18.1, que la actualización deberá formalizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

8.- Actualización de la fianza. La fianza como garantía de cumplimiento tiene carácter obligatorio. Durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pasado este plazo de tiempo, las partes podrán establecer libremente la forma de actualizar la misma.

9.- Por ultimo destacar que la Ley 4/2.013 prevé la creación de un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Tal y como recoge la disposición legal, la finalidad del registro es poder centralizar la información relativa a las personas condenadas por Sentencia firme en un proceso judicial de desahucio. Todo propietario que pretenda formalizar una relación arrendaticia, podrá acceder al Registro para verificar la identidad del arrendatario presentando la correspondiente propuesta de contrato.

A lo largo de las siguientes entradas examinaremos detalladamente cada uno de los preceptos que constituyen la actual ley de arrendamientos urbano, analizando los problemas más habituales y las interpretaciones doctrinales y jurisprudenciales para dar solución a los posibles conflictos que se puedan producir a lo largo de la relación arrendaticia.

Marcos López Porto