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CARTERA DE OPERACIONES

INSTRUCCIÓN 2/2011 ¿LEGALIZACIÓN DE EDIFICACIONES ILEGALES?

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Con la entrada en vigor del nuevo texto refundido de la Ley de suelo en al año 2008, se vino a establecer que los propietarios sólo patrimonializarían la edificabilidad, consumida o no, de sus parcelas, previo el cumplimiento de los deberes urbanísticos impuestos por Leyes y Planes. El Parlamento de Galicia, a través de la Ley 2/2010, procedió a modificar el art. 103 de la LOUGA, para indicar que, salvo que el planeamiento disponga otra cosa, las edificaciones llevadas a cabo en suelo rústico con licencia municipal y autorización autonómica, se entenderán patrimonializadas. Esto que quiere decir, que las viviendas ubicadas en rústico sin licencia, nunca se entenderán patrimonializadas por sus titulares, o lo que es lo mismo, no se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad, ni serán abonadas por la Administración para el caso de una expropiación (art. 22.3 del Texto Refundido), ni serán valoradas en un supuesto de reparcelación, ni para solicitar una responsabilidad patrimonial de la Administración. En definitiva: no existen y por ello, no se pagan. A la vista de este duro régimen, el legislador gallego, como siempre en tiempo de descuento, en la disposición transitoria tercera recogió la posibilidad de que las edificaciones sin licencia en suelo rústico se vieran incluidas en el patrimonio de su titular, mediante la tramitación de un expediente ante el Concello de turno, en el que se deberían observar la concurrencia de los requisitos que en tal disposición se recogían:
 
1) Edificaciones terminadas antes del 1 de enero de 2003.
2) Edificaciones que no tuviesen incoado ni resuelto expediente de reposición de la legalidad urbanística.
3) Cuando existiese un uso continuado de la edificación. 
4) Siempre que se solicite en el plazo de 2 años desde la entrada en vigor de la Ley 2/2010.
 
Ante las importantes lagunas y problemas de interpretación, la Xunta ha dictado una “instrucción” u orden de servicio, para aclararnos la interpretación de la aludida disposición transitoria, aunque sea curioso que la Xunta dicte una instrucción para tramitar expedientes competencia exclusiva de los Concellos. El concello, previa la tramitación de un expediente, para lo cual muchos han dictado ya ordenanzas específicas, dictará una resolución declarando la situación de “fuera de ordenación total”. Los efectos, como apuntábamos serán el de que la edificación se verá incorporada al patrimonio de su titular y de que se tolerarán usos “preexistentes” disconformes con el planeamiento. 
 
Este letrado ya ha tenido la oportunidad de tramitar varios procedimientos, apreciando que es necesario asesoramiento jurídico especializado, a la vista de las numerosas trabas que están a poner algunas Administraciones para llevar a cabo este reconocimiento. A la vista del desconocimiento tanto de los efectos de la susodicha disposición, así como de sus consecuencias, es preceptivo que estos efectos sean de público conocimiento, sobre todo, teniendo en cuenta que el plazo para turnar la oportuna solicitud, finaliza el 20 de abril de 2012.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE XUSTIZA DE GALICIA CONFIRMA LA DENEGACIÓN DE UNA LICENCIA PARA LA CONSTRUCCIÓN DE 12 CHALETS EN SANTIAGO

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Sentencia del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia de 4 de abril de 2012.

La sentencia desestima un recurso de apelación planteado por una empresa promotora que pretendía el otorgamiento de una licencia para 12 edificaciones unifamiliares. Nuestro despacho adoptó la posición de codemandado como defensor de la actuación de la administración oponiéndose al otorgamiento de la licencia, por cuanto se pretendía la realización de una urbanización de 12 chalets sobre un núcleo rural, cuando la Ley 9/2002 limita a 3 las edificaciones a realizar en serie. La sentencia desestima el recurso, al considerar que no era procedente la construcción de las aludidas edificaciones, imponiendo las costas procesales a la empresa promotora.

Pulsa sobre este enlace para leer el contenido de la sentencia.

CONDENA AL PAGO DE 140.000 € POR UNA EXPROPIACIÓN DESTINADA A DEPURADORA.

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La sentencia del TSX de Galicia de 16 de octubre de 2010 estima el recurso contencioso-administrativo planteado por la sección de urbanismo y expropiaciones de nuestro despacho de abogados y condena a pagar al Concello de Santiago la cantidad de 140.000 € más los intereses legales de aplicación por la expropiación de una finca clasificada como suelo rústico o no urbanizable de especial protección de cauces dentro de su término municipal para la ejecución de una depuradora. Fija el valor del metro cuadrado expropiado en 12,12 €/m2, precio que está muy alejado del ofrecido tanto por el Concello en vía administrativa (aproximadamente 3 €/m2) como de lo fijado por el Jurado de Expropiacións de Galicia (aproximadamente 6 €/m2).

Nos dice la sentencia en lo que a la valoración de la prueba incumbe:

«Por su parte, el primero perito judicial, el arquitecto técnico D.  Hermenegildo  distingue primero una supuesta valoración aproximativa del suelo de que se trata si fuera urbanizable-que se descarta por las razones ya dichas-, y ya valora después, tomando como base comparativa los valores utilizados por la Consellería de Facenda de las fincas más próximas y parecidas posibles, un precio unitario medio de 12, 12 euros por m2, que, con el 5% en concepto de premio de afección, sube hasta la cifra de 12,.72 euros por m2, propuesta que la Sala, a la vista de las correctas explicaciones técnicas del perito, toma como suya, en contra de la hecha por el segundo perito judicial, el ingeniero técnico agrícola D.  Jacinto  , el que, tomando datos de comparación de valoraciones de otras transacciones y  expropiaciones menos objetivos y fiables en cuanto a su aplicación, fija un valor unitario un poco más bajo que merece ser descartado. De esta manera, la Sala fija como la cifra total del valor total por el suelo expropiado la de (8230 m2 x 12,72 euros) 104.685,60 euros, en los que ya se incluye el 5% como premio de afección (En sustitución de los 47.347,23 euros, más el 5% de premio de afección, concedidos por el Jurado). En este apartado, y en estos términos, por lo tanto debe ser estimada esta pretensión.»

Paulo López Porto.

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