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CARTERA DE OPERACIONES

Cómo afecta la expropiación a propiedades con hipotecas vigentes

Cómo afecta la expropiación a propiedades con hipotecas vigentes

¿Puede expropiarse un inmueble hipotecado?

La expropiación forzosa es una herramienta legal que permite a la administración pública adquirir la propiedad de bienes privados por motivos de interés general. Pero ¿qué sucede si el bien expropiado tiene una hipoteca vigente? Esta situación es más común de lo que parece, y afecta tanto a propietarios como a entidades financieras.

Relación legal entre el banco y la administración

Cuando un inmueble hipotecado entra en un proceso de expropiación, se genera una relación jurídica compleja entre tres partes: el propietario, la entidad financiera y la administración. El banco mantiene derechos sobre la propiedad debido a la hipoteca, mientras que la administración busca adquirir ese bien por vía forzosa. Por tanto, el banco no puede ser ignorado en este procedimiento.

¿Qué derechos tiene el acreedor hipotecario?

El acreedor hipotecario, normalmente una entidad bancaria, tiene derecho a ser notificado formalmente del proceso expropiatorio. Además, puede participar en las fases del procedimiento para defender sus intereses, ya que su garantía (la hipoteca) puede verse afectada. En algunos casos, incluso puede impugnar la valoración del inmueble si considera que perjudica su posición crediticia.

¿Quién recibe la indemnización?

La indemnización por expropiación se reparte teniendo en cuenta las cargas existentes sobre el inmueble. Generalmente, el banco tiene prioridad en el cobro, y el remanente, si lo hay, se entrega al propietario. Es importante tener en cuenta que la administración no se responsabiliza de las deudas, sino que solo paga el justiprecio.

Casos comunes: viviendas, fincas y locales con cargas

Es frecuente encontrar casos de expropiación que afectan a viviendas familiares, fincas rústicas o locales comerciales hipotecados. En todos estos casos, los efectos legales y económicos son similares, aunque varía el tipo de tasación y las condiciones contractuales con el banco. Lo fundamental es que el propietario conozca sus derechos y posibles vías de actuación. Aquí es clave contar con asesoría de abogados especialistas en expropiaciones, que entiendan tanto la legislación como la operativa bancaria.

Consecuencias para el propietario y opciones legales

La expropiación de una propiedad hipotecada no solo implica la pérdida del bien, sino que también puede generar consecuencias financieras importantes para el titular.

Reparto de la indemnización

Como se mencionó antes, la compensación económica que ofrece la administración se reparte según el orden de prioridad de las cargas. Si existe una hipoteca inscrita, el banco tiene derecho preferente a cobrar el importe correspondiente a la deuda pendiente.

¿Qué parte se destina al pago de la deuda?

La totalidad de la indemnización puede destinarse al pago de la hipoteca si esta sigue vigente. En muchos casos, esto deja al propietario sin un euro de compensación, aunque haya estado al día con sus pagos. Si hay sobrante, se entregará al titular del bien expropiado.

¿Qué sucede si la indemnización no cubre la hipoteca?

Si el justiprecio fijado por la administración no alcanza para cubrir la deuda hipotecaria, el propietario sigue siendo responsable del resto del importe. Esto puede llevar a situaciones complejas donde la persona pierde la propiedad y aún tiene que seguir pagando al banco. Por eso es tan importante revisar el valor de tasación y presentar alegaciones si corresponde.

¿Se puede paralizar la expropiación por tener hipoteca?

Tener una hipoteca no impide legalmente que se lleve a cabo una expropiación. La administración tiene la potestad de adquirir el bien incluso con cargas, siempre que respete el procedimiento legal. No obstante, sí puede haber excepciones o medidas cautelares si se demuestra que el procedimiento vulnera derechos fundamentales o no respeta el valor real del inmueble.

Procedimiento y excepciones

El proceso de expropiación debe seguir un procedimiento administrativo reglado, incluyendo fases como la declaración de utilidad pública, el levantamiento del acta previa y la fijación del justiprecio. Existen excepciones en las que el proceso puede ser frenado o impugnado, por ejemplo, si hay errores formales o se acredita que la expropiación no cumple con los requisitos legales.

Preguntas frecuentes

¿Tengo derecho a compensación más allá del importe hipotecado?

Solo si la indemnización supera el importe pendiente de la hipoteca. En ese caso, el excedente se entrega al propietario. Si no es así, el banco absorbe la totalidad del pago.

¿Qué pasa si mi banco no está de acuerdo con la expropiación?

El banco puede oponerse a la tasación o incluso recurrir ciertos aspectos del procedimiento. Sin embargo, no puede impedir que se produzca la expropiación si esta ha sido declarada legalmente. Su vía de defensa es jurídica y está enfocada en proteger su interés económico, no en frenar el proceso en sí.

El Juzgado reconoce la propiedad de nuestra clienta sobre una finca en disputa y ordena cancelar la inscripción registral a favor de una empresa

Sentencia favorable en un procedimiento declarativo de dominio frente a Estudio 5 de Gestión y Proyectos S.A.

Nuestro despacho ha logrado una importante victoria jurídica para nuestra clienta, quien, pese a ser la propietaria de la parcela se enfrentaba a una empresa que la inscribió irregular en el Registro de la Propiedad reclamaba la titularidad de una franja de terreno que figuraba a nombre de una sociedad mercantil en el Registro de la Propiedad. Esta propiedad está inmersa dentro de un área de suelo urbano no consolidado en el prestigioso barrio de Conxo de Santiago de Compostela. En este ámbito está previsto la renovación urbana del ámbito y la construcción de varios edificios en la zona a cambio de la cesión de zonas verdes y nuevos viarios. Este ámbito se encuentra gestionándose por una Junta de Compensación, que ante el conflicto en la titularidad, ha declarado la misma como «controvertida».

Después de un minucioso trabajo por parte de nuestro despacho, el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Santiago de Compostela ha estimado íntegramente nuestras pretensiones, declarando que la finca pertenece a nuestra representada y ordenando la cancelación de la inscripción registral que la atribuía erróneamente a la parte demandada.

El caso

Nuestra clienta acudió al despacho tras años de incertidumbre sobre una franja de terreno cuya titularidad era discutida. El terreno, claramente delimitado por un levantamiento topográfico profesional, aparecía inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de una sociedad mercantil que nunca había ejercido posesión real sobre él.

Interpusimos demanda declarativa de dominio, acompañada de informe pericial y documentación acreditativa de la titularidad y posesión continuada de nuestra clienta sobre dicha franja.

La sentencia

En su sentencia n.º 00176/2025, el Juzgado estima íntegramente nuestras pretensiones, declarando lo siguiente:

  1. Titularidad: Se reconoce a nuestra clienta como legítima titular de la finca litigiosa.

  2. Obligación de respeto: Se condena a la demandada a abstenerse de realizar cualquier acto que interfiera con el dominio o posesión de nuestra clienta sobre dicho terreno.

  3. Cancelación registral: Se ordena la cancelación de la inscripción de la finca a nombre de la empresa en el Registro de la Propiedad.

Valoración del despacho

Este caso es un ejemplo de cómo, gracias a una estrategia jurídica sólida y una preparación rigurosa, incluso las controversias relacionadas con la titularidad registral pueden resolverse favorablemente. La resolución refuerza la importancia de defender los derechos de propiedad cuando existen pruebas sólidas, aún frente a entidades con apariencia de mayor capacidad jurídica.

Si te encuentras en una situación similar, no dudes en contactar con nuestro despacho. Contamos con una amplia experiencia en procedimientos declarativos de dominio y protección de derechos reales.

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REAPERTURA DE RESTAURANTE EN LA PLAYA DE A LANZADA (SANXENXO) TRAS DECRETARSE EN SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN

Fecha: 13 de abril de 2025 | Autor: Paulo López Porto

Nuestro despacho ha conseguido un nuevo éxito jurídico que permite la reapertura de un restaurante situado en primera línea de playa en A Lanzada, en el municipio de Sanxenxo (Pontevedra). Se trataba de una construcción cerrada desde hacía dos años por carecer de licencia urbanística, sobre la que pesaban varios expedientes abiertos desde finales de los años 80.

Un caso complejo con más de tres décadas de historia

El inmueble, una edificación de unos 80 m² destinada a restaurante-bar, se construyó sin título habilitante en la década de los 80, siendo objeto de varios expedientes urbanísticos a lo largo de los años por obras ejecutadas sin licencia. Desde hace dos años, el establecimiento permanecía cerrado, con riesgo de ser objeto de demolición por parte del Concello.

Gracias a la labor de nuestro equipo jurídico, se ha acreditado que la edificación fue finalizada antes del año 2000 y que habían transcurrido sobradamente los plazos establecidos por la normativa urbanística gallega para poder incoar un procedimiento de restauración de la legalidad. Concretamente, el artículo 153 de la Ley del Suelo de Galicia establece un plazo de seis años desde la finalización de las obras, plazo que estaba ampliamente superado.

Declaración de situación fuera de ordenación y reapertura

A la vista de los informes técnicos y jurídicos aportados por el despacho, el Concello ha dictado resolución reconociendo la caducidad de todos los expedientes incoados, así como la declaración expresa de situación de fuera de ordenación. Esto supone que, aunque el restaurante no pueda ser objeto de nuevas ampliaciones, se reconoce su existencia legal a efectos de uso, lo que permite su reapertura.

Un precedente relevante

Este caso marca un precedente importante en la defensa de edificaciones consolidadas sobre las que se mantenían procedimientos inactivos o no resueltos durante décadas. El éxito del despacho ha sido fruto de un trabajo técnico-jurídico minucioso, que ha permitido recuperar la actividad económica en un entorno privilegiado como es la playa de A Lanzada.


¿Tienes un negocio cerrado por problemas urbanísticos?
Contacta con nuestro despacho. Estamos especializados en regularización de edificaciones y defensa frente a sanciones urbanísticas.

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