EXPROPIACIÓN DE NEGOCIOS E INDUSTRIAS: ¿CÓMO SE VALORAN?

 
En ocasiones, cuando es necesario expropiar un inmueble para la ejecución de una obra pública, es necesario demoler un inmueble. En este supuesto, la administración no sólo debe abonar el suelo y la construcción expropiadas, sino que para el supuesto de que estén ocupados por industrias o negocios debe abonar una indemnización a sus titulares por cese o por traslado de las mismas en caso de que no exista cese. Estas valoraciones de industrias y negocios son una de las valoraciones más complejas y siempre sería necesario enfrentarse a una expropiación de este tipo con asesoramiento jurídico especializado, por cuanto la administración expropiante sí lo tiene. Vamos a intentar explicar de un modo sencillo cómo se valoran estos negocios e industrias:

1. Los titulares de la indemnización por cese o traslado de negocio o industria son sus titulares, que pueden diferir de los titulares del inmueble. Por ejemplo, en el supuesto de que exista una industria en una nave industrial que se deba expropiar, la administración deberá abonar el suelo y la construcción a sus propietarios y la indemnización por la expropiación del negocio o industria será abonado al inquilino.

2. Este tipo de expropiación no viene regulado en la Ley, y es de creación jurisprudencial, es decir que ante el silencio de la Ley, los Tribunales han establecido su regulación.

3. El negocio o industria se valorará con independencia del valor del suelo y de la construcción. Si estás interesado en cómo se valoran las construcciones presiona sobre el siguiente enlace.

4. Conceptos indemnizables:

4.a) Gastos derivados del traslado de la industria a un nuevo emplazamiento.

El primero de los conceptos indemnizables son todos aquellos derivados del traslado de las instalaciones del negocio o empresa, entendidos como gastos de transporte de toda la maquinaria, estocaje, oficinas, así como mobiliario la nueva instalación de la empresa. Los gastos a considerar serán aquellos necesarios “para desmontar, trasladar, acondicionar e instalar nuevamente, tanto el mobiliario como los equipos electrónicos e informáticos»

Este gasto se deberá justificar con las facturas de la empresa de transporte que realice tal mudanza. El problema va a ser en los supuesto en los que la empresa decida hacer ella misma esta mudanza con sus propios medios, supuesto en el que la valoración ha de ser contable y pericial.

Los Tribunales incluso permiten indemnizar dentro de este concepto los gastos necesarios para que la actividad no se paralice durante el traslado, incluyendo la duplicación de las instalaciones si fuese necesario. También se incluiría la paralización de la actividad motivada por el traslado para el caso de no hacer este desdoblamiento.

Se incluye dentro de esta indemnización la valoración de las instalaciones no trasladables por ser inherentes a la edificación en la que se encontraba la industria y que ahora es necesario demoler, aunque será una cuestión casuística, por cuanto la jurisprudencia en ocasiones ha indicado que tales conceptos formarán parte de la indemnización por el inmueble.

4.b) Gastos para el acondicionamiento de un nuevo local.

Se tratará de los gastos necesarios para adaptar el nuevo local a la actividad cuyo traslado impone la administración. Dentro de este concepto alguna jurisprudencia ha venido excluyendo aquellos conceptos que puedan suponer una mejora de las instalaciones existentes. Pensemos en una cafetería que aprovecha el traslado para modernizar su estética y sus instalaciones en el nuevo emplazamiento para darle un nuevo aire al negocio. Para analizar este concepto indemnizable tendremos que atender a comparar las instalaciones anteriores y las nuevas (existencia de aislamiento acústico, climatización, calefacción, nueva instalación eléctrica, etc.)

Dentro de este concepto la jurisprudencia viene incluyendo los honorarios profesionales de proyecto, tasas, impuestos, dirección facultativa para el cambio de instalaciones.

4.c. Pérdidas por transporte.

Dependiendo de la actividad, es resarcible el deterioro de elementos motivados en el transporte, es decir, que se podrán incluir las reparaciones derivadas del transporte de los elementos de la empresa o negocio.

4.d. Gastos de primer establecimiento.

Según el actual Plan General Contable, se entenderían éstos como todos aquellos gastos derivados del inicio de la actividad (sin entrar en profundidades contables). La jurisprudencia entiende incluido dentro de este concepto no sólo los gastos de proyecto y honorarios profesionales de arquitecto o ingeniero (que ya antes comentamos), sino conexiones a las redes de distribución de gas, agua, luz, teléfono, así como gastos de publicidad para poner en conocimiento de su clientela la nueva ubicación de sus instalaciones.

4.e. Pérdida de beneficios por paralización de la actividad económica durante el traslado.

Esta pérdida ha sido admitida sin ambages por la jurisprudencia. El problema estriba en el ámbito temporal a indemnizar, cuestión casuística. Con carácter general el Tribunal Supremo consideró que este período debe ser de entre 15 días a 1 mes, salvo que se justifique que en el supuesto concreto existen circunstancias especiales que pueden aconsejar que este período sea superior, como ocurriría, por ejemplo, con la construcción de un nuevo edificio.

Dentro de este concepto, se incluyen las indemnizaciones laborales a las que tenga que hacer frente la empresa con motivo de la paralización de la actividad. También se permite incluir una indemnización por los gastos perpetuos que supone el desplazamiento de los trabajadores y de la empresa en comparación con su primitivo emplazamiento. Pensemos en una empresa vinculada a un puerto o a un aeropuerto que se ve en la necesidad de modificar su emplazamiento a 3 km cuando antes estaba pegada al puerto o al aeropuerto. Dentro de este concepto se incluiría el exceso de gasto que el porte de las mercancías ocasionaría a la empresa o industria. Ahora bien, la jurisprudencia ha venido exigiendo una justificación y prueba para que este concepto pueda ser indemnizable.

4.f. Pérdida de clientes.

El cambio de ubicación de la empresa supone normalmente una pérdida de la clientela que antes aprovechaba su cercanía. Por este motivo la jurisprudencia lo incluye como un concepto indemnizable, aunque va a depender del concreto caso, por cuanto no es lo mismo un bar, un restaurante que una industria de extracción de áridos, que un centro logístico. Para valorar este concepto.

Si necesita abogados especialistas en urbanismo y  expropiación forzosa no dude en contactar con nuestro despacho enviándonos un mail a la siguiente dirección: despacho@lopezabogados.org

Paulo López Porto.

Doctor en derecho y abogado especialista en urbanismo y expropiaciones.


 

 

 

 

 

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