¿Por qué las entidades han introducido estas cláusulas en las hipotecas?

A finales de 2007, coincidiendo con la importante crisis crediticia en España, el Banco Central Europeo ponía en marcha diversas medidas para estimular la economía, una de las cuales era la bajada de los tipos de interés.

El índice Euribor, más común en los préstamos hipotecarios, comenzaba a descender hasta alcanzar mínimos históricos, lo que provocaría la reacción de algunas entidades, que con la finalidad de paliar la importante caída en las revisiones de los tipos de interés previstos en los préstamos ya concedidos, ofrecieron a sus clientes préstamos con diferenciales más altos a fin de que las nuevas hipotecas actuasen como compensatorias de las pérdidas existentes.

De este modo, antes de la crisis y con el Euribor alto, la media de los valores de las hipotecas referenciadas al Euribor era elevada y consiguientemente también así las referenciadas al IRPH. Pero si bien las progresivas bajadas de los tipos de interés  durante la crisis debieran haber provocado  un descenso en  todos los préstamos suscritos a tipos variables, no sucedió así con el IRPH,  que como ahora conocemos, superaría con creces al valor del EURIBOR.

¿Cómo sé si tengo en mi hipoteca una cláusula IRPH?

La cláusula IRPH es muy  sencilla de detectar en su  hipoteca. Habitualmente aparecerá como pacto “TERCERO” o “TERCERO BIS”, dentro de los apartados “Tipo de interés variable”, e  “Índice de Referencia adoptado”

Podemos localizarlo por las siguientes referencias, o similares que se encuentran en la escritura notarial de hipoteca. Vemos como se redacta una cláusula de este tipo:

“Tercero Bis. Tipo de interés variable.

1.Tipo de interés nominal.

El tipo de interés nominal aplicable en cada uno de los períodos de revisión de esta fase, será igual a la suma del Índice de Referencia y del Diferencial.

2. Índice de referencia Adoptado.

Es el «tipo medio de los Préstamos Hipotecarios a más de tres años de cajas de ahorros (o entidades o bancos)» que se publica por el Banco de España con periodicidad mensual, en el Boletín Oficial del Estado.»

¿Cuánto me tienen que devolver?

Para contestar a esta pregunta  resulta necesaria una comparativa entre IRPH aplicado y el Euribor. Este cálculo no es tan sencillo,  por cuanto nuestra hipoteca puede estar referenciada a un IRPH Cajas, IRPH Bancos (estos últimos han dejado de publicarse desde noviembre del año 2013, en cuyo caso habrán de analizarse los índices sustitutivos de aplicación), o IRPH entidades.

No obstante, con un sencillo ejemplo podemos apreciar la importante diferencia cuantitativa que existe entre cualquiera de estos tipos de IRPH y el Euribor, de unos 2 puntos de diferencia a favor de las entidades que lo han utilizado hecho que conllevaría ahora la devolución del exceso pagado a los consumidores afectados, junto con los intereses.

En la siguiente tabla podemos observar una evolución comparativa por fechas de los índices IRPH y Euribor donde se aprecia esta diferencia de más de 2 puntos porcentuales:

Ejemplo de devolución

Haremos ahora un ejemplo con una hipoteca media, realizando una comparación de la cuota hipotecaria que pagaríamos con Euribor o con IRPH.

Imaginemos las siguientes condiciones:

Principal: 180.000 €

Fecha revisión: Julio

Vencimiento: 20 años.

Tipo hipotecario: Vamos a utilizar como ejemplo un ciudadano que firma la anterior hipoteca a Euribor + 0,75% de diferencial, frente a otro que suscribe con la misma entidad bancaria la misma hipoteca pero conun IRPH + 0,25%.

Vemos ahora la cuota de uno y otro:

Mensualidad de la hipoteca con IRPH: 918 euros

Mensualidad de la hipoteca con Euribor: 796 euros

La diferencia es de 122 euros de más  entre ambas situaciones, lo que implicaría que al cabo de un año, el cliente con hipoteca referenciada al IRPH estaría pagando de más unos 1.494 euros que de haber suscrito su hipoteca referenciada al Euribor o cualquier otro índice.

Esta cantidad  abonada en exceso, como es lógico se incrementa por cada período anual que transcurra durante la vida del préstamo  y la cláusula en vigor.

¿Cuánto me van a devolver aproximadamente si un Juzgado declara la nulidad de la cláusula?

La reclamación por IRPH funciona de modo similar a la de cláusula suelo.

La nulidad de la cláusula del IRPH implica su desaparición del  contrato de préstamo. La devolución que procede es la de todas aquellas cantidades cobradas de más por la entidad bancaria en aplicación del índice IRPH o su sustitutivo desde la fecha de su aplicación, y hasta su devolución íntegra más los intereses legales de dichas cantidades.

¿Qué documentación necesito para reclamar?

Para iniciar la reclamación necesitamos que nos adjuntes por mail la siguiente documentación:
1. Escritura hipoteca
2. Novación hipotecaria (de existir)
3. Cancelación del préstamo hipotecario (de existir)
4. Cuadro de amortización del préstamo

¿Cómo puedo iniciar la reclamación?

Recomendamos ponerse en contacto con nuestro despacho para iniciar la tramitación de las devoluciones.
Es especialmente recomendable no aceptar propuestas de devolución sin consultar a un profesional.

¿Qué probabilidades tengo de ganar en un juicio?

En este momento existen numerosas opiniones partidarias de la posible falta de transparencia de las cláusulas referenciadas al IRPH. Es el caso del voto particular los magistrados D. Francisco Javier Orduña Moreno y  D. Francisco Arroyo Fiestas en Sentencia de nuestro Tribunal Supremo número 669/2017 de 14 de diciembre de 2017, que apuntan a la posibilidad de controlar la transparencia de estas cláusulas en aplicación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores.

En esta misma línea, también varios informes y Dictámenes de la Comisión Europea se manifiestan a favor de los consumidores afectados, y actualmente existe un procedimiento ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pendiente de resolución inminente, en que el propio Abogado General ha defendido la nulidad de las cláusulas IRPH sobre la base de que se trataría de un índice muy poco transparente y contrario a la Directiva Europea de control de las cláusulas abusivas.

¿Por qué dicen los Tribunales que la cláusula del IRPH es nula?

El deber de transparencia al cliente de servicios bancarios no sólo implicaba  la obligación para estas entidades de que dichos tipos oficiales fuesen publicados y calculados a coste de mercado de un modo transparente e imparcial para evitar manipulaciones, sino también a suscribir como garantía para el cliente de estas hipotecas, un documento en el que previamente se reflejasen las distintas cuotas periódicas que habrían de satisfacerse en función de los distintos escenarios de variabilidad del índice (posibles niveles máximos, medios y mínimos), conforme con los  datos recabados por las  mismas entidades en años anteriores.

El incumplimiento de todas estas previsiones, ha derivado en la conclusión de que el índice IRPH resultó fácilmente manipulable al  poder  utilizarse  una media simple  y no ponderada de los datos aportados por las entidades financieras, provocando con ello que los consumidores de hipotecas variables referenciadas al IRPH hubieran soportado cuotas muy superiores a las que hubiesen correspondido  si  su hipoteca  lo  estuviese al Euribor o cualquier otro índice.

También queda en entredicho el nivel de transparencia que las entidades utilizaron para prestar  la información adecuada  sobre este índice al consumidor, como así lo ha considerado la propia Comisión Europea,  toda vez  las entidades no sólo debieran haber informado al consumidor previa firma del contrato sobre la futura evolución del índice  con referencia en  su evolución pasada,  perfectamente conocida, sino asimismo por comparativa con otros índices de mercado como el EURIBOR  para que el consumidor pudiera ser consciente de las verdaderas consecuencias jurídicas de un préstamo suscrito por referencia al IRPH  siendo que el esfuerzo de diligencia y transparencia que la entidad ha de realizar respecto a esta cláusula como configuradora del precio del contrato es de mucho mayor calado al que le resultaría exigible para el resto del contrato.

Si lo deseas nosotros podemos analizar de modo gratuito la presencia de esta cláusula en tu hipoteca. Sólo tienes que llamarnos al 981570005 / 981193781 o escribirnos un email a despacho@lopezabogados.org o cubriendo el formulario con tus datos.