Cómo negociar una compensación justa en procesos de expropiación

Cuando alguien se enfrenta a un proceso de expropiación, una de las principales preocupaciones —además de la pérdida del bien— es si la compensación que recibirá será realmente justa. La buena noticia es que sí se puede negociar. La mala, que no todo el mundo sabe cómo hacerlo de forma efectiva. En este artículo te voy a explicar todo lo que necesitas saber, paso a paso, para defender tus derechos como propietario y conseguir una compensación adecuada.

¿Qué es la compensación por expropiación y cómo se calcula?

La compensación por expropiación, también conocida como justiprecio, es el valor económico que la Administración debe pagar al propietario cuando le priva de su bien de forma forzosa y legal.

No es una cifra arbitraria, ni tampoco un favor. Es un derecho.

Valoración del bien expropiado

La base de todo comienza con la valoración del bien. Este cálculo debe tener en cuenta no solo el valor de mercado, sino también las circunstancias particulares del inmueble o terreno afectado.

Aquí es donde muchos propietarios pierden terreno (nunca mejor dicho): si no comprenden cómo se calcula ese valor, difícilmente podrán discutirlo o defenderlo.

Métodos de valoración según tipo de inmueble o terreno

Dependiendo del tipo de bien expropiado, se aplican diferentes métodos de valoración:

• Viviendas o locales: Se suele acudir al valor de mercado mediante testigos (comparables).

• Terrenos rústicos: Se evalúan por productividad agraria, ubicación o expectativas urbanísticas.

• Terrenos urbanizables o urbanos: Aquí se mezclan parámetros urbanísticos, aprovechamiento, edificabilidad, etc.

Cada método tiene sus peculiaridades, y es fácil que la Administración opte por el menos favorable para ti. Por eso es clave conocer los criterios que deberían aplicarse en tu caso concreto.

Factores que pueden influir en el precio (localización, uso, etc.)

El precio puede variar significativamente en función de:

• La ubicación exacta del bien

• El uso actual y previsto (agrícola, residencial, comercial…)

• Las limitaciones urbanísticas que tenga

• La existencia de mejoras o construcciones en el terreno

Pequeños detalles como una construcción no regularizada, una servidumbre de paso o incluso una fachada catalogada pueden modificar sustancialmente la valoración final.

¿Qué considera la Administración como “justiprecio”?

El justiprecio es el valor “objetivo y razonable” que, según la Administración, compensa al propietario. Pero lo cierto es que ese valor muchas veces no tiene en cuenta elementos que podrían elevar el precio real.

Aquí es donde entra en juego el derecho del propietario a presentar una hoja de aprecio, un documento técnico con su propia valoración, que puede marcar una gran diferencia

Estrategias para negociar una compensación más favorable

Negociar con la Administración puede parecer un pulso desigual, pero no lo es si sabes cómo argumentar, aportar pruebas y moverte dentro del procedimiento legal.

Vamos a ver qué puedes hacer, cómo hacerlo y qué recursos tienes.

Cómo presentar una hoja de aprecio sólida

La hoja de aprecio es tu herramienta más potente. Es donde expones el valor que consideras justo para tu bien.

Argumentos técnicos y pruebas documentales

No vale con decir “mi casa vale más”. Hay que demostrarlo. Y para ello necesitas:

• Testigos de valor (ventas recientes de inmuebles similares)

• Documentación catastral y registral

• Fotografías, planos, licencias, y cualquier otro documento que respalde tu valoración

Importancia de los informes periciales independientes

Uno de los elementos clave para que tu hoja de aprecio tenga fuerza es contar con un informe pericial independiente, realizado por un tasador con experiencia.

Este documento técnico tiene muchísimo peso y puede desequilibrar la balanza a tu favor, sobre todo si la Administración ha presentado una valoración genérica o poco justificada.

Qué hacer si no estás de acuerdo con la oferta de la Administración

¿Te han hecho una oferta muy por debajo de lo que consideras justo? No estás obligado a aceptarla.

Recurso ante el Jurado de Expropiación

Puedes recurrir al Jurado de Expropiación, un órgano administrativo que actúa como árbitro. Tendrás que presentar tus pruebas, y ellos emitirán una nueva valoración.

Este paso puede suponer una mejora sustancial en la compensación si has hecho bien los deberes.

Vía contencioso-administrativa

Si el resultado del Jurado sigue sin ser satisfactorio, te queda la vía judicial: el contencioso-administrativo.

Aquí sí necesitarás abogado y probablemente también procurador, pero si el valor en juego es importante, puede merecer totalmente la pena.

En procesos complejos o con alto impacto económico, no es raro acudir a los mejores abogados especialistas en expropiaciones en A Coruña, o en tu provincia, para asegurar un planteamiento jurídico sólido desde el inicio.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negociar si ya he aceptado parcialmente la oferta?

Depende del punto en el que estés. Si has firmado un acta de conformidad, es difícil (aunque no imposible) modificar el valor. Pero si solo has recibido la oferta o has manifestado desacuerdo, todavía estás a tiempo de presentar tu hoja de aprecio o incluso de recurrir.

¿Qué plazos tengo para reclamar si no estoy conforme con el precio?

En general, el plazo para recurrir ante el Jurado es de 20 días hábiles desde la notificación del justiprecio. Para la vía judicial, tienes dos meses desde la resolución del Jurado.
Es crucial no dejar pasar esos plazos porque podrías perder tu derecho a reclamar.

Negociar una compensación justa en un proceso de expropiación no es fácil, pero es totalmente posible si conoces tus derechos y sabes cómo actuar.
Entender cómo se calcula el justiprecio, presentar una hoja de aprecio bien argumentada y utilizar las herramientas legales a tu alcance puede marcar una diferencia de decenas de miles de euros.
Y si la situación se complica, no dudes en buscar el respaldo de profesionales con experiencia. En estos temas, cada detalle cuenta.