Una propietaria de una finca incluida en un ámbito de suelo urbanizable de Oleiros (A Coruña) ha alcanzado un acuerdo extrajudicial especialmente favorable que le permite afrontar el futuro desarrollo urbanístico sin tener que abonar cuotas de urbanización y manteniendo la adjudicación de terrenos coincidentes con su propiedad originaria.

El acuerdo pone fin a una situación de incertidumbre relevante. La inclusión de una finca en un sector urbanizable no solo afecta a su configuración y a sus posibilidades de uso, sino que también puede imponer al propietario importantes obligaciones económicas. Entre ellas se encuentran los costes de ejecución de viales, redes de servicios, acometidas y demás obras necesarias para transformar los terrenos en parcelas urbanizadas.

La intervención de López Porto Abogados permitió encauzar el conflicto mediante una negociación jurídica y urbanística que protege la posición de la clienta. El resultado evita que tenga que soportar cuotas, derramas o liquidaciones complementarias por la urbanización y garantiza que reciba sus parcelas resultantes completamente urbanizadas, preservando además su vinculación con la finca de origen.

¿QUÉ IMPLICA QUE UNA FINCA ESTÉ INCLUIDA EN SUELO URBANIZABLE?

La clasificación de unos terrenos como suelo urbanizable no significa que puedan edificarse inmediatamente. Para que el ámbito llegue a desarrollarse resulta necesario aprobar y ejecutar los correspondientes instrumentos de planeamiento y gestión, distribuir los beneficios y las cargas entre los propietarios y realizar las obras de urbanización.

En ese proceso, los propietarios aportan sus fincas originarias y reciben posteriormente las denominadas parcelas de resultado. Al mismo tiempo, deben participar normalmente en los costes de la actuación en proporción a los derechos urbanísticos que les correspondan.

Esta transformación puede generar una considerable incertidumbre para quien posee una vivienda o una finca consolidada dentro del sector. El propietario puede desconocer durante años cuánto tendrá que pagar, qué parte de sus construcciones podrá conservar, qué elementos serán demolidos y en qué lugar se situarán finalmente las parcelas que se le adjudiquen.

EL RIESGO DE UNAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN TODAVÍA INDETERMINADAS

En el asunto analizado, la finca de la clienta presentaba una singularidad importante: contenía edificaciones y otros elementos preexistentes, algunos compatibles con la nueva ordenación y otros susceptibles de resultar afectados por la ejecución de los viales y servicios públicos.

Además, los proyectos de urbanización y equidistribución todavía debían concretar determinados aspectos esenciales. Por ello, no era posible conocer anticipadamente el importe definitivo de las obras ni la carga económica que habría correspondido a la propietaria.

Las cuotas de urbanización no se limitan necesariamente a una previsión inicial. Durante el desarrollo de un sector pueden aparecer modificaciones, revisiones de precios, obras adicionales o desviaciones presupuestarias. Si la posición del propietario no queda jurídicamente delimitada, pueden producirse posteriores derramas, regularizaciones o liquidaciones complementarias.

Para la clienta, el problema no consistía únicamente en afrontar un posible pago inicial. El verdadero riesgo era permanecer vinculada durante un periodo prolongado a unos costes futuros difíciles de prever, al tiempo que debía proteger la vivienda, las construcciones existentes, los suministros y la localización de sus terrenos resultantes.

UN ACUERDO EXTRAJUDICIAL QUE COMPENSA DERECHOS Y CARGAS

La solución alcanzada parte de una compensación entre los derechos indemnizatorios de la propietaria y las cargas económicas derivadas de la actuación urbanística. Determinados elementos incompatibles con la nueva ordenación podían tener que desaparecer y generar, por tanto, el correspondiente derecho a indemnización.

Mediante el acuerdo, ambas partes aceptan compensar esos derechos con la participación que habría correspondido a la propietaria en los costes de urbanización. El efecto práctico es particularmente favorable: la clienta no tiene que desembolsar cantidad alguna por la ejecución del sector y recibe las parcelas resultantes completamente urbanizadas.

Esta solución evita la necesidad de esperar a que se determinen por separado el valor definitivo de los elementos afectados y el importe exacto de las cargas urbanísticas. También reduce el riesgo de controversias posteriores sobre valoraciones, cuotas o sobrecostes.

LA PROPIETARIA CONSERVA TERRENOS COINCIDENTES CON SU FINCA DE ORIGEN

Uno de los aspectos más relevantes del acuerdo es la conservación de la vinculación física con la propiedad originaria. En los procedimientos de equidistribución, la finca inicialmente aportada se sustituye jurídicamente por una o varias parcelas de resultado. No siempre es posible que estas se sitúen en el mismo emplazamiento.

En este caso se ha acordado que las parcelas resultantes de la clienta sean coincidentes con los terrenos de origen en los términos recogidos en el convenio. De este modo, se evita que sus derechos sean trasladados a otra zona del ámbito y se preserva, en lo sustancial, la continuidad de su propiedad.

Las parcelas deberán entregarse completamente urbanizadas y con las acometidas necesarias a pie de parcela. El acuerdo contempla también medidas para que las obras se ejecuten causando las menores molestias posibles y para que las edificaciones que permanezcan en uso mantengan sus suministros de agua y energía eléctrica.

PROTECCIÓN FRENTE A DERRAMAS, SOBRECOSTES Y RECLAMACIONES FUTURAS

La utilidad del acuerdo no se limita a evitar las cuotas inicialmente previstas. La propietaria queda liberada de obligaciones económicas adicionales relacionadas con la gestión, la equidistribución y la urbanización del ámbito.

Esta liberación comprende posibles derramas, sobrecostes, intereses, garantías, regularizaciones y liquidaciones complementarias, incluso si durante la ejecución se producen incrementos o desviaciones de los costes. Se trata de una previsión esencial para impedir que la incertidumbre económica reaparezca en fases posteriores.

El acuerdo dispone, además, que esta compensación y la liberación de cargas deberán reflejarse en los instrumentos de equidistribución, en la correspondiente escritura pública y en el Registro de la Propiedad. Con ello se pretende dotar al resultado de eficacia frente a terceros y evitar futuras reclamaciones vinculadas a las parcelas resultantes.

La eficacia definitiva de lo pactado queda condicionada a que todas estas determinaciones se incorporen materialmente a la escritura pública del proyecto de equidistribución. Esta cautela asegura que el resultado de la negociación no quede en una declaración aislada, sino integrado en los documentos que ordenarán jurídicamente la actuación urbanística.

LA IMPORTANCIA DE NEGOCIAR ANTES DE QUE AVANCE LA GESTIÓN URBANÍSTICA

Cuando una finca queda incluida en un ámbito de desarrollo, resulta aconsejable analizar la situación antes de que estén cerradas todas las decisiones del proyecto de equidistribución. En esa fase pueden resultar decisivas cuestiones como la valoración de las construcciones existentes, su compatibilidad con la ordenación, la ubicación de las parcelas resultantes, las cargas de urbanización o la continuidad de los servicios.

La experiencia en gestión urbanística permite identificar esos riesgos y buscar una solución global, en lugar de abordar de forma aislada cada valoración o cada cuota. En este asunto, el trabajo jurídico desarrollado por López Porto Abogados permitió alcanzar un equilibrio que proporciona a la clienta seguridad económica y patrimonial: no tendrá que financiar la urbanización, recibe terrenos urbanizados y mantiene su finca en el emplazamiento de origen.

El resultado demuestra que la inclusión de una propiedad en suelo urbanizable no obliga al titular a aceptar sin más todas las consecuencias inicialmente planteadas. Cada ámbito y cada finca presentan circunstancias propias que deben estudiarse desde la perspectiva del planeamiento, la gestión urbanística, las valoraciones y la protección del derecho de propiedad.

Nuestro equipo presta asesoramiento especializado en Derecho urbanístico, incluida la protección de propietarios afectados por procedimientos de equidistribución y la negociación de acuerdos vinculados a la gestión y ejecución del planeamiento.

Si te encuentras en una situación similar y necesitas asesoramiento legal, en López Abogados podemos estudiar tu caso y orientarte sobre las opciones disponibles. Puedes contactar con el despacho en el 981 570 005, escribir a despacho@lopezabogados.org o, si lo prefieres, solicitar directamente una consulta.