NOVEDADES EN LAS OBRAS AUTORIZABLES EN EDIFICACIONES FUERA DE ORDENACIÓN EN GALICIA.

Como ya indicábamos en un post anterior  la teoría clásica del derecho urbanístico español, establece que el hecho de que una edificación esté en situación de fuera de ordenación implica que ésta deba desaparecer cuando transcurra la vida útil de la misma, por este motivo, las obras que se autorizan se limitan a la realización de obras de mero ornato (pintado, obras de mantenimiento, etc.) o las de mantenimiento del uso preexistente (verbi gratia, cambio de tabiques, cambios de tejas, etc.), lo que conlleva la prohibición de las obras mayores, cambio de uso, modificación de instalaciones, ampliación de superficie, edificabilidad o ocupación, etc.
La Ley 2/2010 de modificación de la Ley 9/2002, de Ordenación Urbanística de Galicia (LOUGA) ha  introducido una importante novedad en el anterior régimen, que permite y flexibiliza a favor del ciudadano las obras a realizar en edificaciones en situación de fuera de ordenación. La modificación fue introducida en el artículo 103 de dicha Ley nos dice:
“Artículo 103. Edificios fuera de ordenación. 
Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaran disconformes con el mismo quedarán sometidos al régimen de fuera de ordenación.
2. En las construcciones y edificaciones que queden en situación de fuera de ordenación por total incompatibilidad con las determinaciones del nuevo planeamiento sólo se podrán autorizar obras de mera conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente. Salvo que en el planeamiento se disponga justificadamente lo contrario, en ningún caso se entenderán incluidas en la situación prevista en este apartado las edificaciones o instalaciones en suelo rústico que hubieran obtenido legalmente la preceptiva licencia urbanística y que se hubieran ejecutado de conformidad con la misma.
3. En las construcciones sólo parcialmente incompatibles con el nuevo planeamiento se podrán autorizar, asimismo, obras parciales y circunstanciales de consolidación, así como las de mejora, reforma y, en casos justificados, ampliación de la superficie construida que se determinen por el plan general respectivo.”
La principal novedad introducida se recoge en el apartado tercero de este artículo. Este precepto distingue entre la situación de fuera de ordenación total y parcial. Para las primeras se mantiene el régimen tradicional. Sin embargo, para las segundas, se autoriza la realización de obras que hasta el año 2010 no se permitían por la normativa, siendo ahora lícito autorizar licencias de mejora y reforma (como podría ser cambio de instalaciones de un piso o de una edificación o de reforma integral de los pisos, lo que incluso podría conllevar un cambio de uso) así como obras parciales y circunstanciales de consolidación estructural (el típico cambio integral de la cubierta con modificación de viguetas o incluso reforzamiento de la estructura, cuando antes estaba estrictamente prohibido). También se prevé la posibilidad de que, previa habilitación del planeamiento municipal, se permita la ampliación de la edificación. A la vista de que no existe planeamiento adaptado a este artículo hace que se deba esperar a la adaptación del planeamiento para acogerse a esta posibilidad.
También es significativo que las edificaciones que se sitúen sobre suelo rústico que se hubiesen construido con licencia no se encuentren nunca en situación de fuera de ordenación. Esta medida es contradictoria por cuanto se favorece a las edificaciones ubicadas sobre suelo rústico (cuando sobre este tipo de suelo están prohibidos con carácter general los usos residenciales e industriales) en contra de las ubicadas sobre suelo urbano y en núcleo rural (cuando en este suelo sí se permiten estos usos).
En definitiva, se modifica sustancialmente el régimen de fuera de ordenación parcial para flexibilizar en favor de los ciudadanos el durísimo régimen tradicional de fuera de ordenación.
Paulo López Porto.
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16 comentarios
  1. Anónimo
    Anónimo says:

    Buenos días,
    El pasado día 17 realicé un comentario-consulta en “FUERA DE ORDENACIÓN ¿QUÉ ES?, básicamente, en relación con el art. 214 y la aplicación del límite de seis años previsto en el art. 210; esperando que pueda ayudarme, le formulo la cuestión: si a día de hoy la Administración iniciase un expediente de reposición de legalidad con respecto a una construcción en suelo rústico rematada en el año 2003 que no se ajusta a licencia (Galicia), considera de aplicación el plazo de seis años previsto en el art.210, o por contra, considera de aplicación la redacción vigente en el momento de la ejecución que excluía expresamente la aplicación del referido plazo.
    Muchísimas gracias.
    Un saludo.

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    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Es una muy buena pregunta que ha sido respondida por el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia en sentido favorable para los ciudadanos: la acción de reposición caduca en el plazo de 6 años desde la total terminación de la obra, motivo por el cual se ha de aplicar este plazo, excluyéndose la imprescriptibilidad que existía en la redacción originaria de la LOUGA, y por ello, la normativa de aplicación sería la actual. Por tanto en el caso que comenta la administración no podría incoar expediente de reposición de la legalidad y las obras estarían en situación de fuera de ordenación.
      Paulo López Porto.

      Responder
  2. blanca
    blanca says:

    Estimado Paulo,

    Solicité una al licencia al Concello (previa Declaración Responsable en Costas) para revestir la casa de piedra y cambiar ventanas por razones de eficiencia energética (doble acristalamiento) y me dicen que mi vivienda está fuera de ordenación, por lo que me deniegan la licencia.
    ¿Pueden denegarme la licencia si se trata de ornato y razones de higiene por la excesiva humedad?
    Sin embargo la casa es legal según me dice el antiguo propietario, tiene Declaracion de obra nueva. (Según el articulo que me adjuntan si la casa tiene licencia esta excluida de fuera de ordenación)
    Por otro lado las casas que me rodean y que están bajo la misma ordenanza están haciendo obras constantemente e incluso dando volumen siendo servidumbre de protección afectada por Ley de Costas.
    En Costas me dicen que puedo hacer lo que me de la gana mientras no amplie volumen.
    Mis pregunta son,
    ¿Cómo sé si es legal, dónde debe de constar?
    ¿Pueden existir semejantes agravios comparativos?
    ¿Si revestirla de piedra es un ornato porque razón se deniega?

    Muchas gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Para apreciar si la edificación tiene licencia, debes ir al archivo municipal y preguntar por cuanto si existe licencia debe constar en el ayuntamiento. Si la edificación está fuera de ordenación, dependerá de la comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda, pero siguiendo la teoría general de la situación de fuera de ordenación, las obras que pretendes son de mero ornato y deberían autorizártelas. Para ello, debes recurrir en plazo la denegación de la licencia (1 mes para interponer recurso de reposición) y motivadamente justificar que las obras son autorizables.
      Si necesitas ayuda no dudes en contactar con nosotros.

      Paulo López.

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  3. acminstaler
    acminstaler says:

    En primer lugar debo felicitar te por el blog y en segundo plante arte una duda que me trae de cabeza. En 2009 compre una casa con licencia de obra nueva de 2006 sobre la que tengo la respectiva hipoteca, ignorante de ello hoy observo que no respeta los retranqueos a caminos con los que linda en dos de sus fachadas. Ademas, por si no era poco, voy y construyo un garaje pegado de unos 25 m2 donde tengo la lavadora y la caldera. Estoy muy preocupado por las consecuencias pero cuando consulte en el ayuntamiento el aparejador estaba de vacaciones y el alcalde me dijo q si no superaba los 50 m2 y no lo arrimaba a otras propiedades no había problema y empecé la obra, cuando volvió el aparejador me dice que la distancia al camino es insuficiente y como ya estaban los muros levantados termine la obra sin licencia. ¿Como lo ves? Lo tengo muy complicado para evitar sanción y demolición?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      El problema que tienes es que dependerá de la intensidad de la construcción del garaje respecto a la vivienda, ya que se podría entender, (casos hemos tenido en el despacho) que la posterior construcción de más unidades de obra supusiera admitir que la vivienda no estuviese totalmente terminada y por cuanto que con la nueva construcción estuvieses reabriendo el plazo para que la administración pudiese incoar un expediente de reposición o restauración de la legalidad (no sólo por el garaje en el que puede hacerlo) frente a toda la edificación. No obstante tratándose de un garaje anexo dudo mucho que esta posibilidad pudiese ocurrir, por cuanto se trataría de un anexo que mejora una obra que ya estaba acabada.
      Paulo López

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      • acminstaler
        acminstaler says:

        En primer lugar agradecer tu pronta respuesta y, por consiguiente, ¿como debo actuar entonces, es mejor quedarme quieto para no levantar la liebre o intento legalizar la situación? Es que mis conocimientos en estos términos son nulos y no he entendido tu respuesta. Muchas gracias, un saludo.

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  4. Anonimo
    Anonimo says:

    Buenas tardes, tengo una vivienda en suelo rústico con la correspondiente licencia municipal, finalizada en 2006 e inscrita en dicho año en el registro de la propiedad.
    El suelo es de protección ordinaria, no se exigió informe favorable de la Xunta.
    Se está tramitando el PXOM y nos pasan de especial protección a protección ordinaria.
    ¿Significa esto que quedamos fuera de ordenación al no estar en nucleo rural?
    ¿En caso de ser así, tenemos que solicitar al Concello que se nos declare fuera de ordención?.
    ¿Pueden iniciarme expediente de legalidad urbanistica?.
    Queriamos habilitar el bajo cubierta (las dimensiones de la casa no se tocan), ¿es coveniente pedir autorización?.
    Gracias de antemano, un saludo,

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      La LOUGA expresamente indica que las edificaciones con licencia y autorización autonómica sobre suelo rústico que se ajusten al proyecto licenciado NO estarían nunca en situación de fuera de ordenación. Por ello, y a salvo de una posterior modificación legal que cambie este régimen, la edificación es legal sin ningún tipo de limitación. Sobre la ampliación del bajo cubierta es necesario solicitar licencia EN TODO CASO, ahora bien habría que analizar los pormenores antes para conocer si sería licenciable esta autorización o no, por cuanto estamos ante una edificación que aunque con licencia, se ubica sobre suelo rústico.
      Si tienes cualquier duda no dudes en llamarnos 981 570005.
      Paulo López.

      Responder
  5. Jose
    Jose says:

    En relación a la situación fuera de ordenación, he observado que en muchos Ayuntamientos de Galicia se crea una polémica con estas situaciones ya que los nuevos Planeamientos dejan Fuera de Ordenación a muchas edificaciones, sobre todo por exceso de alturas. En comentarios anteriores se hace referencia a que si un edificio tiene su correspondiente licencia de obra y de 1a ocupación NUNCA podría estar en Fuera de Ordenación.

    ¿La LOUGA dice expresamente que las edificaciones con licencia nunca estarán en situación fuera de ordenación? Incluso muchas sociedades de tasación están minusvalorando el valor de los inmuebles si no se cumple con el nuevo planeamiento.

    Por otro lado, y también según comentarios anteriores, en muchos municipios se están registrando viviendas sin licencia con la prescipción de los 6 años, con un certificado técnico que acredite su antigüedad y la declaración de obra nueva¿en qué situación quedan con respecto al fuera de ordenación? yo considero que esto es sólo a efectos de patrimonialización.

    Y ya la ultima cuestión, las edificaciones que tienen licencia y que, por dejadez del propietario y el paso del tiempo, nos encontramos con que no tienen final de obra ni licencia de 1a ocupación y posiblemente tengan algunas modificaciones con la licencia otorgada, ahora no cumplen el Planeamiento Vigente ¿en qué situación se encontrarían?

    muchas gracias por la atención

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Gracias por tú comentario José:
      Con respecto a la primera de las cuestiones la edificaciones con licencia sobre las que exista un cambio de planeamiento se encuentran en situación de fuera de ordenación, con una única y “extraña” excepción: la de las edificaciones en suelo rústico que cuenten con licencia y autorización autonómica.
      Con respecto a la segunda, el hecho de que se registre la edificación no libera a la edificación de fuera de ordenación, sino que simplemente se puede inscribir la misma a los efectos civiles.
      Con respecto a la tercera de las cuestiones, también las edificaciones se encontrarían en situación de fuera de ordenación, por caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística.
      Si necesitas ayuda no dudes en remitirme un mail a despacho@lopezabogados.org o llamarme por teléfono al 981 570005.
      Espero haberte contestado.
      Un saludo.

      Responder
  6. ADELINA FERNANDEZ MONTOYA
    ADELINA FERNANDEZ MONTOYA says:

    TENGO MI VIVIENDA HABITUAL INCLUIDA EN UNA U,E. SEGÚN NN SS DEL 97- LA VIVIENDA ESTA CONSTRUIDA EN EL 89- TIENE LICENCIA DE OBRAS. AHORA ME OBLIGAN A PARTICIPARE EN EL DESARROLLO DE LA U DE E. ¿PUEDO PEDIR QUE SE ME EXCLUYA DE ALGUNA MANERA?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Habría que analizar el planeamiento y el caso concreto para ver que se podría hacer. Existe un modo de hacerlo pero sólo si la edificación se encuentra en el borde del área de actuación. Si precisa de asesoramiento personalizado no dudes en consultarnos al 981 570005. Un saludo.
      Paulo López.

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