LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN ¿QUÉ ES?

Una vez obtenida la licencia de obra todo constructor debe ajustarse a la misma, y por ello, la legislación urbanística establece un control sobre este aspecto con las llamadas licencias de primera ocupación. Una vez la obra está acabada y cuenta con el certificado de la dirección facultativa conforme ésta está acabada (certificado final de la obra) la legislación urbanística autonómica obliga al promotor a que solicite del ayuntamiento una licencia denominada de primera ocupación, para que los técnicos municipales, controlen que la obra ejecutada se ajuste al proyecto al que se le concedió la licencia. 

La licencia de primera ocupación, por tanto, es un acto administrativo por el ayuntamiento acredita:

 a.- que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia de obra otorgada. (Sentencias del Tribunal Supremo  de 24 de noviembre de 1973, 16 de julio de 1992, de 14 de diciembre de 1998, de 2 de octubre de 1999, de 21 de julio de 2001, de 8 de noviembre de 2003). (art.  De la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia).

 Pese a esto, es habitual, que en esta licencia, se legalicen las posibles modificaciones efectuadas en obra que sean legalizables de acuerdo con el planeamiento urbanístico de aplicación.

 No puede la administración denegar la licencia de primera ocupación por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto:

 – Considerar que la licencia de obras es contraria a derecho  y fue erróneamente concedida: STS de 3 de Abril de 2000, 15 de noviembre de 1983, de 6 de diciembre de 1986, de 14 de diciembre de 1998 y de 10 de marzo de 1999)

–  Considerar que no han sido realizadas las cesiones de terrenos gratuitas en el acto de la licencia de obras (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1980, de 30 de enero de 1989), o reparcelaciones (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1984).

– Por la existencia de errores en la liquidación de la tasa por esta licencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1988).

 Sin embargo sí puede denegar el otorgamiento de la licencia por los siguientes motivos:

– Falta de ajuste sustancial de la obra con la licencia de obras concedida (Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de julio de 1989)

– Incumplimiento del deber de urbanizar que consta en el proyecto de urbanización o licencia de obras. (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1983, de 30 de octubre de 1995, de 25 de marzo de 1998 y de 23 de junio de 1998).

 b.- que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial. Se trata del acto administrativo que legitima el uso sobre la construcción, otorgando a sus titulares el derecho adquirido a su utilización, pese a modificaciones normativas posteriores. Para el caso de no tener esta licencia, se podría ordenar la clausura y cierre de los usos que se estén llevando a cabo sin autorización, sin que exista prescripción de tipo alguno, por cuanto, la jurisprudencia mantiene de un modo reiterado que el uso no prescribe nunca, y que por tanto no caduca la acción de reposición de la legalidad urbanística en ningún momento.

c.- cerciorarse de que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos. Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1976, de 7 de febrero de 1984, de 27 de marzo de 1991, de 14 de diciembre de 1998 y de 21 de julio de 2001).

d.- Permitir que el edificio o construcción pueda conectar el abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios. Para el caso de que no se tenga esta licencia, el ayuntamiento está obligado al corte del suministro, previa audiencia del interesado. (art. 43 de la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia).

e.- Su otorgamiento es obligatorio y previo para autorizar (por notario) e inscribir (registradores de la propiedad) la escritura de obra nueva terminada. (art. 44 de la Ley de vivienda de Galicia) Se trata de una garantía frente a los terceros adquirentes, para que adquieran en todo momento edificios e inmuebles que posean licencia de primera ocupación. Se trata de evitar que los adquirentes de buena fe compren inmuebles que tengan posteriormente problemas de reposición de la legalidad con el ayuntamiento.

LICENCIAS DE PRIMERA OCUPACIÓN EN EDIFICIOS ILEGALES EN SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

La jurisprudencia ha venido reconociendo que las edificaciones construidas sin licencia pueden obtener licencia de primera ocupación (para usos residenciales) o incluso comunicación previa de actividad (usos industriales y comerciales) cuando concurren los siguientes requisitos:

  1. Caducidad de la acción de reposición o restauración de la legalidad respecto a las obras. Es decir, que hubiese transcurrido el plazo que se establece en cada legislación autonómica desde la total terminación de la obra (habitualmente de 4 a 6 años), impidiendo que la administración pueda ejercer la acción de reposición o restauración de la legalidad urbanística.
  2. Uso sea autorizable en el planeamiento. Por ejemplo, edificación de B+4 sin licencia sobre suelo urbano consolidado en ordenanza que autorice el uso residencial comunitario.
  3. Cumplimiento de condiciones técnicas de seguridad y salubridad. Tendremos que acudir al Código Técnico de la Edificación para analizar estas cuestiones. Se trata de justificar que el edificio no amenaza ruina, que es seguro para sus habitantes, el cumplimiento de la normativa contraincendios, etc.

Cuando concurran estos tres requisitos, el uso y actividad preexistente podrá ser legalizado a través de las licencias comunicaciones previas pertinentes: licencia de primera ocupación, comunicación previa, etc.

 

¿QUÉ PASA SI NO SE OBTIENE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN?

Pues que, al menos en teoría, las compañías suministradoras de los servicios de electricidad, saneamiento, abastecimiento de agua, teléfono, etc, tienen prohibida suministrar estos servicios a la edificación.
Por otra banda, en el nuevo texto refundido de la Ley del suelo se establece que no se podrán escriturar y mucho menos vender inmuebles que no posean licencia de primera ocupación (aunque existen autonomías en los que se empieza a admitir la venta sin la misma). Se trata de un claro mecanismo de protección al consumidor y para evitar que se puedan vender o habitar viviendas que pueden no cumplir con la licencia o mismo se puedan tener que demoler por el citado incumplimiento.
Para el caso de que se proceda a la venta de una edificación sin licencia de primera ocupación, la jurisprudencia viene decretando la nulidad contractual de la compraventa del inmueble con indemnización de daños y perjuicios, con la intención de proteger a los ciudadanos que hubiesen adquirido una vivienda o inmueble sin aquella licencia, o lo que es lo mismo, que si se vende una casa, piso o inmueble sin licencia de primera ocupación, en cualquier momento se puede solicitar la nulidad de esta compraventa y la devolución no sólo del importe de la compraventa, sino de los intereses hipotecarios satisfechos, los gastos de notario y registrador, las comisiones satisfechas, así como los impuestos abonados, tema que tratamos en el siguiente post:
Si necesita asesoramiento jurídico especializado no dude en ponerse en contacto con nosotros sin compromiso llamándonos al 981 570005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org.
Paulo López Porto.
despacho@lopezabogados.org
Consulta y Contacto
25 comentarios
  1. Manuel
    Manuel says:

    Buenas Paulo:
    En primer lugar muchas gracias por el post. Es muy completo e interesante.
    Compré un piso en un bajo cubierta hace 10 años como vivienda en el centro de una ciudad. Ahora el ayuntamiento me incoa un procedimiento y me dice que tengo que clausurar el piso y adaptarlo a la licencia de trastero, ya que, según he conocido ahora, este era el destino que tenía en el proyecto licenciado. Se basan en que el uso no prescribe nunca y me ordenan que me ajuste a la licencia, lo que implica que transforme un piso que tenía comprado notarialmente, liquidados los impuestos y como piso inscrito en el Registro de la Propiedad.
    El problema es que mi abogado no es especialista en estas materias y me dice que no se puede hacer nada y que tengo que eliminar el piso y poner un trastero. ¿Es legal la actuación municipal o la puedo discutir?
    Perder un piso es mucho dinero.
    Muchas gracias por tu tiempo.

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    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Manuel:
      Habría que analizar el caso concreto, pero si estás en el centro, tal y como dices, la actuación municipal es del todo irregular. Con ello quiero decir que no sólo puedes evitar tener que perder el piso y convertirlo en trastero, sino que incluso puedes solicitar licencia de primera ocupación por “antigüedad” (permitiéndome la licencia del nombre) con la finalidad de que legalicen el uso de la vivienda (y no sólo de la tuya sino del resto de los vecinos propietarios de bajo cubiertas, por cuanto todos estarán en la misma situación.
      Si necesitas ayuda no dudes en contactar conmigo y vemos el caso concreto en el 981 570005 o por videoconferencia a través de SKYPE a lopezabogados.org
      Un saludo.

      Responder
  2. Gonzalo Yglesias
    Gonzalo Yglesias says:

    Hola buenas, muy interesante el post.Mi consulta también está relacionada con el permiso de primera ocupación, el caso es que compre un piso en Orense en el año 2007 con hipoteca y no poseo dicho permiso , el tema es que ahora quiero vender el piso y no se si podre hacerlo al no tener dicho permiso , me lo piden en la notaría para que el nuevo comprador pueda escriturar .Un saludo y gracias de antemano

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    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Gonzalo:
      Como norma general no se pueden vender viviendas sin licencia de primera ocupación, lo que me extraña es como la adquiriste sin este permiso. Siempre puedes solicitar la licencia (lo que debería hacer la comunidad) y vender después. Ya se que es una solución compleja ya que habría que presentar proyecto refundido del estado de la obra y ver si no se hicieron obras a mayores de la licencia que puedan ser ilegalizables, pero la Ley así lo establece, como garantía de los compradores. Si existiesen elementos en la obra ilegalizables, siempre podíais pedir la licencia de primera ocupación por caducidad. En el despacho estamos tramitando varias, por lo que si necesitas ayuda no dudes en contactar conmigo en el 981 570005 o en el mail despacho@lopezabogados.org

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  3. jose luis patiño
    jose luis patiño says:

    lo primero un saludo.
    compre una vivienda unifamiliar en una promoción ,totalmente legal,en terreno urbanizable y en su tercera fase de contruccion,en el año 2003 en el puerto de santa maria,bien el caso es queentregaron las viviendas sin terminar la calle,(asfaltaron la zona de aparcamientos delanteras de las viviendas para que los coches pudieran pasar de manera chapuza,sin alcantarillado de aguas pluviales,acerado impracticable por la pendiente de la calle,incluso fue la única calle sin señales de trafico),después de esta penosa introducción y el pago anual de mas de 400 euros de ibi,la semana pasada vienen exigiéndome el pago del vado por aparcar mi coche en el patio de mi vivienda,recordemos que no tengo ni zona de aparcamiento.puedo exigir al ayuntamiento la terminación de la calle?
    puedo evitar el pago del vado?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Cuestión compleja. Lo normal sería que primero se terminase la urbanización de los terrenos y que después se otorgasen las licencias de obras para edificar. Pero por lo que me cuentas algo debió pasar ahí para que se otorgasen las licencias sin haber concluido la urbanización. Desde mi punto de vista y sin analizar los pormenores del caso (ya que existe una casuística de posibilidades enorme) creo que sí podríais solicitar del ayuntamiento que os terminasen la calle y os dotasen de los servicios básicos (ya que por lo que me cuentas tampoco tenéis las redes de aguas pluviales).
      Si necesitáis a un abogado especialista que os estudie el caso no dudes en contactar conmigo en el 981 570005 o por mail a despacho@lopezabogados.org
      Con respecto del vado habría que comprobar si se hicieron las cesiones de las calles, cosa que me extrañaría no estuviese hecha, ya que si no existe cesión no os podrían cobrar el vado.
      Espero haberte ayudado.

      Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      El plazo depende de cada autonomía. Con carácter general si no existe plazo, la Ley establece que la administración tienen el deber de contestarte en 3 meses.
      Un saludo.
      Paulo López.

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  4. Rafael López
    Rafael López says:

    Buenas tardes:

    Enhoranbuena, muy bien explicado todo.

    Mi duda creo que es más sencilla, compré un piso hace poco con la licencia de primera ocupación y el boletín del agua, pero al intentar dar de alta el suministro del agua…problema, por lo visto no llega el abastecimiento a la vivienda. Desde la empresa del agua me dicen que habría que hacer obras y pedir permiso al ayuntamiento, y que correría de mi cuenta…se compra uno un piso con toda la ilusión y me encuentro con esto.

    Gracias por adelantado y un saludo desde Sevilla

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  5. Celia Meneses
    Celia Meneses says:

    Antes que nada decir que es un post bastante interesante. Mi pregunta es fácil, o eso creo, se puede conceder una licencia de primera ocupación a un edificio si acabar todas las viviendas? El caso es que permutamos un solar a cambio de cinco viviendas, la empresa quebró y el nuevo constructor que va a comprar la parte que se quedó el banco nos dice que las nuestras no las va a terminar. Que acabará las suyas y las venderá. Eso es posible? Se puede dar una licencia sin acabarlo entero? Gracias de antemano.

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    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Aunque existen excepciones, no se puede conceder una licencia de primera ocupación para un mismo edificio que no esté acabado por completo. Existen algunas excepciones cuando son diferentes edificios en una misma urbanización y con una única licencia de obras y similares, pero no creo que sea el caso. Si necesitas ayuda profesional no dudes en llamarme al 981 570005. Un saludo.
      Paulo López Porto

      Responder
  6. Miguel Ruano
    Miguel Ruano says:

    Buenas tardes! Necesito la licencia de primera ocupación de mi vivienda y tras haberla solicitado a la Gerencia de Urbanismo de Cordoba, ésta me contesta que no la tiene por estar construida la vivienda con anterioridad al año 1975. Me pueden informar si es posible obternerla y como? Gracias

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  7. José Luis Pueyo Alamo
    José Luis Pueyo Alamo says:

    Hola buenas tardes. Mi consulta la siguiente, me entregaron una casa unifamiliar perteneciente a un conjunto de 51 casas, las telecomunicaciones están centralizadas en una casetilla que le llaman RITU
    y hasta ese ritu no llega la el cable de red de teléfonos, pero desde ese RITU si existe instalación hasta cada una de las 51 casas y aquí está el problema, puede el ayuntamiento (como ha hecho) expedir la Licencia de 1ª ocupación faltándole esta acometida para el teléfono?, ya que sin ella no podemos contratar ningún vecino el teléfono.
    Muchas gracias y un saludo

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Habría que estudiar el caso con detenimiento pero a bote pronto la licencia de primera ocupación debería incluir esta caseta. No obstante, si las casas tienen licencia de primera ocupación no te pueden negar la acometida.
      Un saludo.
      Paulo

      Responder
  8. Juan
    Juan says:

    Hola Paulo, creo que tienes un blog muy interesante y me gustaría plantearte una duda. Actualmente estoy en proceso de compra de una vivienda, pero al ir al registro a pedir una nota simple en el apartado “Cargas” se manifiesta que no figura fecha de finalización de dicha obra. Decirte que el edificio tiene 20 años y en su día se tramito todo correctamente en el ayuntamiento con su correspondiente certificado de fin de obra, el problema es que el constructor no hizo escritura de fin de obra y en el registro no tienen constancia de la fecha en la que finalizo la misma. Del constructor no se sabe nada por lo que me gustaría como hay que proceder para quitar esa carga y el banco acceda a hipotecar la vivienda. Un saludo y gracias por adelantado.

    Responder
  9. jose manuel
    jose manuel says:

    HOLA PAULO YO SOLICITE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION Y QUERIA SABER QUE PONE EL DOCUMENTO QUE EXPIDE EL AYUNTAMIENTO CON RESPECTO A LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

    UN SALUDO

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Pues cuando concedan la licencia debe poner que el edificio se ajusta a la licencia de obras concedida y que está apto para el uso autorizado. Obviamente pondrá más cosas pero en lo esencial y hablando en lenguaje lego, es lo que tiene que poner.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  10. Cecilia cedeño
    Cecilia cedeño says:

    La contructora nos dise que nos entregaban la hipoteca el 15de marzo ahoran disen que falta el permiso ocupasional ..quisiera saber si eso desmora xq ahora nos dijeron que teníamos que esperar 2 meses más ..no entiendo si ya están terminadas.me explica xfi

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      No se pueden vender pisos sin licencia de primera ocupación (salvo en algunas comunidades de modo excepcional). Como la constructora no tiene la licencia de primera ocupación no puede escriturar y por eso no le puede ni vender ni hipotecar. Para el caso de que existiese un problema con la licencia y no se otorgue, la jurisprudencia permite la resolución de las compraventas con indemnización de daños y perjuicios. Para cualquier cosa no dude en llamarme.

      Responder
  11. Maria Mascato
    Maria Mascato says:

    Buenas tardes. He solicitado licencia de obra mayor para cambiar estructura y tejado de mi casa. En principio queria poner panel sandwich tipo teja, por eficiencia y precio. El ayuntamiento dice que la cubierta tiene que ser: chapa de fibrocemento y teja tipo pais. Vivo en la provincia de Pontevedra, en el rural. La licencia y el proyecto estan en base a las exigencias del ayto., pero por la zona en la que vivo quiero meter el panel, aparte de por el precio. Ahora ademas me piden licencia de primera ocupacion y fin de obra. Que puede pasar si hago la obra como yo quiero y ya que, ademas en la misma finca tengo el garaje y ahi si me dejaron poner el panel, lo separa de la vivienda escasos 10mts y esta en la fachada de la finca. Gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Las cuestiones de estética edificatoria están de moda y cada vez se reacciona obligando a los ciudadanos a que los acabados de las construcciones sean los más acordes al medio natural y a los tradicionales. Entrando a contestar a lo que me preguntas, nunca, pero nunca es recomendable ejecutar una obra sin licencia, ya que los quebraderos de cabeza pueden ser muy importantes, por cuanto pueden obligarte a que si pones el panelado sandwich lo tengas que quitar y por ahorrar lo puedes tener que pagar dos veces.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  12. Nina Mihailova
    Nina Mihailova says:

    Hola Paulo, he comprado una vivienda de segunda mano en Madrid, después de 2 años el ayuntamiento me dice que hice una ampliación y tengo un sotano sin legalizar y debo presentar proyecto de Legalización.
    No hice ninguna ampliación, pero el dueño anterior antes de venderla consultó al ayuntamiento si la construcción del sotano había prescripto y por esa declaración ahora el ayuntamiento dice que estaba reconciedo que el sotano no estaba legalizado y me reclama el proyecto de legalización, ya que solo prescriben las obras que se ven desde la calle.

    El dueño anterior me dice que ese sotano le fue entregado junto con la casa por la constructura hace 25 años y el ayuntamiento le aprobó la licencia de primera ocupación. Yo creo, porque el sotano tiene el mismo tipo de baldosas, puertas y superficie de planta que el resto de la casa.

    Quería preguntarle si soy responsable de tener pagar para legalizar esta situación pese a que la licensia de primera ocupación fue otorgada por el ayuntamiento, con lo cual el ayuntamiento avaló el estado actual de la vivienda y ademas fue algo entre el dueño anterior, la constructura y el ayuntamiento a lo que fui totalmente ajena.
    Muchas Gracias
    Un Saludo
    Nina

    Responder
  13. Nina Vladimirovna
    Nina Vladimirovna says:

    Hola Paulo, he comprado una vivienda de segunda mano en Madrid, después de 2 años el ayuntamiento me dice que hice una ampliación y tengo un sotano sin legalizar y debo presentar proyecto de Legalización.
    No he realizado ninguna ampliación, pero el dueño anterior antes de venderla consultó al ayuntamiento si la construcción del sotano había prescripto y en basándose en esa declaración ahora el ayuntamiento dice que estaba reconociendo que el sotano no estaba legalizado y me reclama el proyecto de legalización, ya que solo prescriben las obras que se ven desde la calle.

    El dueño anterior me dice que ese sotano le fue entregado junto con la casa por la constructura hace 22 años y el ayuntamiento le aprobó la licencia de primera ocupación. Le creo, porque el sotano tiene el mismo tipo de baldosas, puertas y superficie de planta que el resto de la casa.

    Quería preguntarle si soy responsable de tener pagar para legalizar esta situación pese a que la licensia de primera ocupación fue otorgada por el ayuntamiento, con lo cual el ayuntamiento avaló el estado actual de la vivienda o cabe una prescripcion despues de 22 años.
    Muchas Gracias
    Un Saludo
    Nina

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