FUERA DE ORDENACIÓN ¿QUÉ ES?

Una de las instituciones más importantes en urbanismo es la de “fuera de ordenación.” Pero ¿que significa?, ¿que quiere decir? Se dice que una edificación está fuera de ordenación cuando una edificación está en uno de estos dos supuestos:
1.- Cuando una edificación fue ejecutada con licencia y se encuentra en una zona en la que un cambio de planeamiento modifica las condiciones de ocupación, edificabilidad o cualquier otra circunstancia que haría inviable otorgar una licencia a ésta. Por ejemplo: Una vivienda unifamiliar edificada con licencia, sobre la que un planeamiento posterior ubica un vial, una zona libre, una plaza o una zona verde.
2.- Cuando una edificación se edifica sin licencia y transcurren los plazos para que la Administración pueda ejercer sus potestades de disciplina urbanística. Por ejemplo, se edifica una vivienda sobre suelo rústico sin licencia y transcurren 6 años desde su completa terminación. Cuando no ha transcurrido este plazo estamos hablando de una edificación ilegal que puede ser objeto de un expediente de reposición de la legalidad que podrá terminar en una orden de demolición.
Cuando una edificación está en una de estas dos situaciones, se dice que está en situación de fuera de ordenación.
Dentro de esta situación existe una doble situación, la de fuera de ordenación total y parcial de la edificación. En la situación de total fuera de ordenación se encuentran aquellas edificaciones que son absolutamente incompatibles con la ordenación urbanística. Por ejemplo, una edificación unifamiliar sobre ubicada sobre un nuevo vial o sobre un nuevo parque. Sin embargo, la situación de fuera de ordenación parcial, se dará en el supuesto de que las edificaciones sean tan sólo parcialmente incompatibles con el planeamiento. Por ejemplo: una edificación de B+7, sobre la que el planeamiento establezca una ordenación de B+3, lo que provocaría que toda edificación en su conjunto estuviese fuera de ordenación parcial.
fuera de ordenación2
Teniendo en cuenta estos presupuestos, ¿que implica que una edificación esté fuera de ordenación? Partamos de la lógica de la institución para después estudiar los efectos. Lo que busca la institución cuando una edificación se encuentra en una de estas dos situaciones, es la que edificación desaparezca. Lo que pasa es que, en los dos supuestos parece injusto obligar a su propietario a demoler estas edificaciones, ya porque la edificación fue legal en el momento de la construcción o porque transcurrieron los plazos de caducidad de la acción de reposición de la legalidad. Por ello, se establece una especie de peculiar régimen transitorio, permitiendo la subsistencia de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, es decir, que se permite que se siga utilizando, hasta que el transcurso del tiempo termine por su ruina, para que, llegado este momento, se termine por su eliminación natural.
Para que esta eliminación se produzca, se producen claras limitaciones en las leyes y en el planeamiento. Por ello, el efecto más inmediato es que no se permitirán obras que puedan suponer que la edificación pueda alargar su vida útil. Es por ello, que las únicas obras que se autorizarán en este tipo de edificaciones serán las de mera conservación u ornato. Es decir, pequeñas obras que no afecten ni a la estructura ni permitan su consolidación. Por poner un ejemplo gráfico, si un incendio o un accidente rompiese una viga de un tejado de una edificación fuera de ordenación total el ayuntamiento no debería permitir que se reparase, condenando la edificación a su ruina y posterior demolición. En las situaciones de fuera de ordenación parcial, existen menos limitaciones, pero siempre se tiende a obligar al propietario que quiera hacer obras mayores a eliminar las zonas que están fuera de ordenación en el edificio.
Si necesitas asesoramiento especializado para obtener una licencia o para el caso de un expediente de reposición de la legalidad urbanística, no dudes en consultarnos sin compromiso en el teléfono 981 570005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org.
 enlace reforma fuera de ordenación

101 comentarios
  1. Anónimo
    Anónimo says:

    hola me gustaria saber respecto a un apero de labranza en bizkaia que se construyo en el año 2004 y ahora el ayuntamiento indica que esta a menos de 7 metros de un camino, y que nadie nos advirtio en su momento. Nos indican que lo tenemos que derruir… ¿con lo que usted me indica ha precristo y esta fuera de ordenacion? y ¿me indica cual es la ley para buscarla y leerla?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Si el apero estuviese sobre suelo rústico, podría no estar caducada por cuanto la Ley 6/2006, establece que no caduca la acción de reposición o restauración de la legalidad sobre suelo rústico. Para el caso de que estuviese en otro tipo de suelo, el ayuntamiento no puede demoler esta obra, por estar fuera de ordenación. No obstante, se podría discutir qué ley es de aplicación si ésta o la que estaba en vigor cuando se ejecutó el apero en el año 2004. Habría que pelearlo por ahí:

      Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco:

      Artículo 224. Operaciones de restauración de la ordenación urbanística.

      4. Transcurridos cuatro años desde la total terminación de las obras, trabajos e instalaciones, o desde la aparición de signos físicos exteriores que permitan el conocimiento de su realización, la administración no podrá ordenar la demolición de las edificaciones, las instalaciones o las construcciones correspondientes. Éstas quedarán sujetas, no obstante, al régimen de instalaciones, edificaciones y construcciones fuera de ordenación, y cualquier acto que implique su reforma, ampliación o consolidación requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización, si ésta fuera posible. En este proyecto se contemplará el conjunto de medidas necesarias para la eliminación o, en todo caso, reducción del impacto en los servicios urbanísticos, dotación de espacios públicos u otros análogos. La administración podrá aprobar dichos proyectos de oficio.

      5. El plazo de cuatro años a que se refiere el apartado anterior no rige, en ningún caso, para los usos ni para las parcelaciones y las construcciones, edificaciones e instalaciones que se realicen en los siguientes supuestos:

      Los ejecutados en suelo no urbanizable.

      Los ejecutados sobre terrenos calificados en el planeamiento como dotaciones públicas de la red de sistemas generales.

      Los ejecutados en dominio público o en las zonas de servidumbre del mismo.

      Los que afecten a bienes catalogados por el ayuntamiento o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre patrimonio histórico, cultural y artístico.

      Espero haberte ayudado.

      Paulo López.

      Responder
  2. Jorge
    Jorge says:

    Buenos dias Paulo,
    en mi caso he comprado una casa fuera de ordenación parcial y he optado por reformarla con obra menor (no se puede por obra mayor). He retocado la estructura del techo ya que estaba en muy mal estado y he reformado muros de carga pero todas las obras siempre mateniendo el dibujo y fisionomía de la actual casa según catastro y según documentación entregada al ayuntamiento, sin aumentar volumenes ni alturas. Si tuviera una inspección y sentenciaran que las reformas hechas van mas allá de mi licencia de obra menor (cosa que habría que discutir), ¿sabes a qué multa o sanción me enfrentaría? ¿y si me dijeran que me adecuara al nuevo ordenamiento e hiciera obra mayor? (al parecer tendría que construir solo sobre el 20% de mi terreno. Ahora hay 130 m2 construidos sobre 220m2 y lo tendría que reducir a 40m2 construidos aprox.???)

    Muchas gracias de antemano,
    Un saludo,

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Jorge:
      En la última modificación de la LOUGA se amplían las obras a realizar en edificios fuera de ordenación parcial, permitiéndose obras de consolidación, como tú relatas, e incluso de ampliación cuando el plan así lo permita. Si la obra disconforme con la licencia menor otorgada fuese legalizable estaríamos ante una infracción leve con una sanción de 300 € a 6.000 €.
      Siendo la obra legalizable no tendrías más problema.
      Espero haberte ayudado y que me des una buena opinión.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  3. Anónimo
    Anónimo says:

    Buenas tardes,
    Por favor, podría decirme si a día de hoy podría iniciarse un expediente de reposición de legalidad con respecto a una construcción que cuenta con las siguientes características:
    – Dimensiones: 50 metros cuadrados (la licencia concedida en el año 2003 autoriza una construcción de dimensiones inferiores).
    – Destino: almacenaje de aperos de labranza.
    – Ubicación: suelo rústico (Galicia).
    – Fecha terminación obras: 2003.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Sin ninguna duda estaría caducada la acción de reposición de la legalidad urbanística, por cuanto, a día de la fecha, el art. 210 establece que el plazo que posee la administración para la reposición de la legalidad es de 6 años, sobradamente transcurrido si las obras estaban completamente acabadas en el año 2003.
      Espero haberte ayudado.
      Paulo López.

      Responder
  4. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola. tengo una vivienda (dos plantas de 130m2 cada una) con licencia de obra de 1978 en suelo rustico, construida en una parcela de 2000 m2. En el 96 la amplie(sin solicitar permiso) con un galpon de 70 m por la parte de atrasy en el 2004-2006 la amplie(igual que anterior) en 40 mt mas en un lateral. Ahora esta el PXOM declarandola fuera de ordenacion.
    Debo legalizar las obras???.
    Cuales son los tramites necesarios
    Viendo los ultimos comentarios, podria esta autodenunciado las ampliaciones??

    Gracias por anticiapado

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Las ampliaciones de la obra son ilegales y por tanto no son susceptibles de legalización. Yo dejaría que transcurriera el tiempo y nada más, por cuanto pese a que pudiese haber transcurrido el plazo de 6 años para la caducidad de la acción de reposición de la legalidad sobre suelo rústico (la demolición) la infracción urbanística MUY GRAVE, no estaría prescrita (ya que el plazo serían 15 años).
      Por lo tanto ten mucho cuidado.
      Te paso un post sobre las infracciones muy graves:

      http://abogadourbanistapaulolopez.blogspot.com.es/2012/08/cuantias-de-las-sanciones-urbanisticas.html

      Un saludo y espero haberte ayudado.

      Responder
  5. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola, mi consulta es: tengo na vivienda construida en terreno rústico,aun no hemos terminado del todo, pero el permiso que tenemos de galpón tiene unos 20 años, ¿que podemos hacer para poder legalizar de alguna manera o para evitar un derribo?.
    gracias de antemano.

    Responder
  6. Anónimo
    Anónimo says:

    buenas tardes,
    Tenemos un Problema.El 11% de mi vivienda está fuera de ordenación.Hemos hecho una reforma de la planta baja(vivimos actualmente en la parte de arriba) y vino una inspección del ayuntamiento.Ahora el técnico dice que nada de sanción, que la obra es ilegal porque hemos reforzado la estructura y que nos van a oblogar a retranquear la vivienda.A mi parecer hemos puesto cuatro vigas consolidando el estado de la vivienda.¿Puede hacer el ayuntamiento que tiremos la casa por haber puesto 4 vigas en la estructura?La obra está en Valencia.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Habría que estudiar el caso concreto, para ver cual es la situación por la que la edificación está fuera de ordenación. Si estuviese fuera de ordenación parcial podría ser legalizable. Si el edificio estuviese en una situación de fuera de ordenación total, la única actuación a realizar (aunque habría que analizar la legislación concreta de Valencia) serían obras de mera conservación y ornato. Las obras de consolidación estructurales están prohibidas, ya que pueden alargar la vida útil de la vivienda. De todos modos, a la vista de la actual situación económica, las legislaciones autonómicas están ampliando considerablemente las obras a realizar sobre las edificaciones en situación de fuera de ordenación.
      Espero haberte ayudado.
      Paulo López.

      Responder
  7. Anónimo
    Anónimo says:

    Anónimo29 de abril de 2013 20:06
    Hola. tengo una vivienda (dos plantas de 130m2 cada una) con licencia de obra de 1978 en suelo rustico, construida en una parcela de 2000 m2. En el 96 la amplie(sin solicitar permiso) con un galpon de 70 m por la parte de atrasy en el…….

    Molestandole un poco mas, entendia que el volumen de edificacion 2m3/m2, permitido, podria contemplar las ampliaciones realizadas, toda vez que hasta ahora mismo esta permitido construir en Suelo Rustico no urbanizable, como se contemplaban en las ordenanzas por lo que amparandome en esta ordenananza y como quiera que la obra es del 2006, mi pregunta es ¿No se puede legalizar??

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Se trata de una cuestión compleja que no me atrevo a contestar en este foro generalista. Habría que analizar loa detalles, la comunidad autónoma ayuntamiento ver la licencia… En Galicia se podría legalizar bajo una serie de circunstancias, pero se trata de una cuestión que habría que estudiar y que no puedo contestar aquí sin ver documentación.
      si necesita abogado no dude en enviarme un mail a la dirección que le señalo.
      despacho@lopezabogados.org
      Un saludo.
      Paulo López.

      Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      El concello tiene tres meses para responder, de acuerdo con el art. 42.3 de la Ley 30/92. En tú caso, transcurrido el plazo para la resolución nos vemos en el dilema habitual de si considerar que existe silencio positivo o no. Considerando que lo hubiese (para lo cual deberás cumplir a rajatabla los requisitos de la DT de la Ley 2/2011) deberás solicitar del ayuntamiento certificación de acto presunto. Ante esta solicitud el ayuntamiento o bien te responde al fondo de la solicitud de fuera de ordenación o no. Para el segundo caso sólo te querdaría la vía de acudir a un procedimiento contencioso-administrativo para que sea el Juzgado quien declare la existencia de la situación de fuera de ordenación total.
      Espero haberte ayudado.
      Paulo López.

      Responder
  8. Anónimo
    Anónimo says:

    En una vivienda fuera de ordenacion total, los vecinos están obligados a el mantenimiento del edificio, en su porcentaje de propiedad.
    Ejemplo mantenimiento de tejado, filtraciones agua de lluvia, retajado.
    Gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Se trata de una cuestión civil. Una cosa son las obras autorizables en este tipo de edificaciones y otra bien distinta es quien tiene que pagar estas reparaciones. En principio y sin más datos, todos los propietarios si así lo acuerdan en junta, estarían obligados a costear las reparaciones en los elementos comunes de la edificación.
      Un saludo.

      Responder
  9. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola!! Soy propietario de una vivienda situada al final de un camino vecinal público, que da acceso a dos viviendas, en el cual, mi único vecino ha realizado casetas al borde de él sin constar ningún retranqueo, así como setos y demás elementos. El suelo es no urbanizable de protección, estas infracciones urbanísticas están denunciadas en el ayuntamiento pero una caseta dicen que ya ha prescrito aunque yo creo que no. Me podrías indicar a partir de que fecha prescriben las construcciones existentes en suelo no urbanizable de protección?? La vivienda esta situada en Asturias.

    Un saludo y gracias de antemano.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Normalmente desde la total terminación de las obras, aunque, como siempre, existen excepciones, aunque, creo que no es el caso.
      Un saludo.
      Paulo López.

      Responder
  10. Anónimo
    Anónimo says:

    Gracias por responder tan rápido. Lo que me has indicado me puede ayudar, pero una caseta que ya tiene terminada, dice que las obras son del 2003 y en el ayuntamiento se basan en un expediente que consta en el ayuntamiento del 2007 y que como en el 2007 ya estaban, son preexistentes , lo que no entiendo es el criterio de preexistencia, que año se supone limite, el propietario dice que en el 2003 pero se que fue en el 2005. En la resolución de la denuncia pone que: las actuaciones ilegales realizadas en suelo no urbanizable de protección no prescriben y mas adelante se contradicen diciendo que la ”deben” legalizar,….
    un saludo y gracias

    Responder
  11. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola. Quisiera hacerle una consulta concreta. En 2003 compré una casa de 100 años de antigüedad (edificación aislada en suelo rústico) en un municipio de Galicia que no tiene PXOM. La inmatriculé en el registro de la propiedad tal como estaba cuando la compré: casa de labranza en mal estado. La restauré interiormente entre los años 2003 y 2004 (demostrable) sin licencia, pero sin aumentar ningún volumen y sin modificar la estructura. Solo arreglé el interior y adecenté la fachada, colocando puertas y ventanas nuevas. Ahora quiero venderla y para adaptar el registro a la realidad pedí al ayuntamiento un certificado de no existir expediente de infracción urbanística. Me dijeron que no me lo van a dar porque van a iniciar un expediente, aunque saben que está prescrita la infracción y caducado el plazo para la reposición de la legalidad urbanística. Me dicen que o legalizo la obra o la declaran fuera de ordenación. Mi pregunta es ¿pueden declarar fuera de ordenación la edificación si tiene 100 años y solo se arregló interiormente sin licencia? Si está fuera de ordenación, me parece que debo esperar a tener la resolución que lo declare y hacerlo constar en la escritura de venta, para evitar la posible rescisión de la venta y pago de indemnización que establece la Ley del Suelo estatal ¿no?

    Gracias, de antemano, por su tiempo.

    Responder
  12. Anónimo
    Anónimo says:

    Entiendo que se refiere a legalizar la rehabilitación 2003 ¿no? ¿Con ello se legalizaría la edificación? Desconozco si la casa obtuvo en su día licencia para su construcción (debe tener unos 150 años, por lo menos). Para legalizar la rehabilitación tendría que presentar proyecto, presupuesto y obtener autorizaciones ¿no? ¿Debo promover yo la legalización o esperar a que me requiera el ayuntamiento?

    Me asaltan un montón de dudas, pero gracias por su recomendación, aunque no sé si resolvería todos los problemas.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Legalizando la edificación solucionarlas todos los problemas. No obstante habría que estudiarlo detenidamente a la vista de las fechas y la documentación. Si quieres puedes ponerte en contacto conmigo y lo hablamos a la vista de los detalles.
      Un saludo.
      Paulo López.

      Responder
  13. Anónimo
    Anónimo says:

    hola buenas tardes mi pregunta seria la siguiente sobre el plazo de prescripción de una obra con diversas peculiaridades , es una casa que hicieron mis padre y bueno me toca directamente , le detallo todo para que pueda valorar conjuntamente .
    anterior al proyecto de obra se hizo una agrupación de fincas con el cual se obtuvo dicha licencia
    la edificación se realizo en base a proyecto básico de ejecución de vivienda unifamiliar que obtuvo licencia por parte del ayuntamiento de Vilaboa Pontevedra enero del 2001
    durante la ejecución de la vivienda se produjeron modificaciones con respecto ala edificación proyectada originalmente , modificaciones que con la entrada en vigor de la ley 9/2002 no fue posible reflejar con un certificado de final de obra al estar situado la vivienda en en rustico común , sin ningún tipo de protección
    para concretar las modificaciones fueron la utilización y aprovechamiento de la contracubierta y paso a tener bajo + planta + buhardilla , algo no autorizado pero frecuente en el lugar
    la verdad que se dejaron guiar por los constructores , arquitectos y etc y asi se hizo
    viendo que con la nueva ley que había se decidió esperar pero se escrituro obra en obstruccion en el 2003 bajo + planta

    en lso años 2011 y 2012 viendo que varias viviendas se legalizaban estubimos viendo la posibilidad pero ni el arquitecto municipal ni el nuestro lo veia claro , y un notario nos dijo que esoperaramos un año mas
    ya en el 2013 abril escrituramos obra nueva terminada , con la certificacion tecnica , con fotos de google donde se observava que en el 2005 estaba todo terminado , tambien con informe de la policia local donde dice que según la indagaciones desde el año 2005 esta habitada , certificado de estra dado de alta en la basura desde el 2006 y alcantarillado desde el 2007 , tambien en el 2006 una notificacion del ayuntamiento en la que da el numero de vivienda y nos invita a solicitar la licencia de ocupacion ,

    con todo eso se escrituro en mayo y se registro en el registro de la propiedad , acto segido se presento en el catastro y se solicito licencia de ocupación a dia de hoy ni ayuntamiento ni catastro contactaron , ,

    por motivos vecinales , en los que varios somos victimas de un fraude dado que un vecino registro fincas aprovechando un error en el catastro utilizando todo tipo de artimañas y las intento ocupar tubimos que denunciar al ayuntamiento y tema que no viene ahora al caso

    este señor el 27 de septiembre presenta 2 denuncias contra mis padres de las cual el ayuntamiento el 12 de noviembre notifica ,
    en uno solicita que la licencia sea cancelada por fraude documental , y artimañas varia para la agrupacion de fincas
    y la otra por la buhardilla que supone graves infraciones urbanisticas las cuales perjudican ala vecindad

    con un escrito hemos informado que la la agrupacion se hizo según un informe , s epresento en catastro y se escrituro y se registro todo en el años2000 , que cualquier reclamación carece de sentido tantos años después

    y sobre la casa que cualquier modificación del proyecto inicial se incluyo en el certificado técnico , con el cual se obtuvo la escritura de obra nueva terminada y con el cual se registro, y se presento al mismo organismos para solicitar la licencia de habitabilidad

    le escribo porque mi arquitecto dice que es un pedir por pedir , la abogada consultada dice que no es un tema en el que se mueva muy bien y que no lo ve muy bien , y la verdada con la intranquilidad que tengo viendo foros como el suyo creo que tengo las cosas bastante bien pero me gustaría obtener una respuesta suya antes de que el ayuntamiento se pronuncie
    de todas formas me gustaría explicarle el tema mas detenidamente e incluso que nos llevara el caso si lo hubiera
    mi pregunta es el ayuntamiento puede incoar expediente de reposición de legalidad ?
    Podría argumentarse la prescripción de los supuestos delitos ?
    Puede quitarme una licencia que ya de por si caduco ? Me afectaría en algo ?
    un saludo gracias

    Responder
  14. Luis
    Luis says:

    Buenos días:

    Mi duda es la siguiente:

    Compre un piso y al par de años de comprarlo el ayuntamiento modifico el plan de ordenación urbana y paso a estar fuera de ordenación. Van a tirar el edificio y a los vecinos nos dan un piso nuevo en un edificio de nueva construcción. Me planteo alquilar el piso mientras se produce el derribo y la asignación del nuevo piso. ¿Puede alquilarse un piso si está fuera de ordenación?¿En caso de poder alquilarse, podrían los arrendatarios empadronarse en el mismo?¿En caso de alquilarlo puedo hacerlo marcando como fecha de fin de contrato un mes antes del derribo?

    Gracias de antemano por la información, un saludo

    Luis

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Luís:
      En principio, no existe ningún inconveniente para que alquiles el inmueble y no van a tener ningún problema tus inquilinos en empadronarse ahí, no obstante, debes explicar esta situación en el contrato para no tener problemas civiles con tus inquilinos, dejando bien clara la fecha de la demolición y haciendo responsables a los mismos para el caso de que no desalojen el inmueble en plazo. Debes hacer un contrato civil con cuidado.
      No obstante debes tener cuidado por cuanto, los aliquileres son indemnizables, por lo que habría que estudiar la fase en la que se encuentra la gestión del ámbito en la que se encuentra la edificación y en qué estado está el reemplazo que te otorgaron, ya que dependiendo del estado de los procedimientos, a lo mejor encuentras trabas por parte de la administración.
      Si necesitas ayuda no dudes en contactar con nosotros.
      Un saludo.
      Paulo López Porto.

      Responder
  15. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola;buenas tardes
    tengo un taller con una ampliacion ilegal desde el año 1997 y he mantenido la construccion con un arreglo con el ayuntamiento haciendo un aval para el derribo si lo hubiera hasta el dia de hoy que he querido recuperar el aval.
    Me lo han devuelto pero me dicen que o hago otro aval de mucha mas cuantia que el anterior o tengo tres meses para derribarlo.
    Mi pregunta es:
    Despues de 17 años es posible que me lo derriben si no hago otro aval? o ha pasado el tiempo y ya no es posible el derribo por parte del ayuntamiento.
    por cierto hasta hace 6 año el terreno era rustico y ahora es urbanizable de baja densidad.
    Muchas gracias de antemano

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Según lo que me cuentas el bajo posee una orden de demolición dictada por el Ayuntamiento. Según la jurisprudencia, ya que las leyes no suelen tratar esta cuestión, la administración dispone de un plazo de 15 años para ejecutarlas. Con esto te quiero decir que, habría que estudiar los pormenores del caso concreto, pero si han transcurrido más de 15 años desde que se dictó la orden de demolición que pesa sobre tú bajo, la administración no puede ejecutarla y por tanto tú bajo está fuera de ordenación, con lo que no deberías hacer el aval. Si por el contrario, existen actuaciones recientes o anteriores al plazo de 15 años, la acción podría no estar prescrita, por lo que sí tendrías riesgo de demolición de la obra.
      Habría que estudiar los pormenores del expediente para darte una respuesta fiable.
      Si necesitas ayuda no dudes en contactar con nuestro despacho.
      Un saludo.

      Responder
  16. david
    david says:

    Hola.
    Estuve viendo una vivienda unifamiliar. El problema es que se contruyó sin licencia en suelo urbano, comenzando en el 94 y terminando en el 2001. Luego se hicieron unos anexos en el 2007 y por lo que parece está todo prescrito. Me he informado en el ayuntamiento y me dijeron que en principio estaba todo prescrito, pero me recomendaron que solicitase en el ayuntamiento un procedimiento de fuera de ordenación, antes de comprarla, porque así me aseguraba que no tendría problemas de denuncias antiguas si dicho procedimiento era concedido.

    El problema es que me he enterado que los bancos no conceden hipotecas a viviendas en estado de “fuera de ordenación”, por lo que el vendedor propone vendérmela tal cual está: sin licencia de obra, pero con declaración de obra nueva, registro de la propiedad y las escrituras pero sin pedir la tramitación de “fuera de ordenación”. La vivienda no podría legalizarse porque no cumple normativa vigente (retranqueos por ejemplo) y la parcela es de 278m, que creo que es menos del mínimo para construir.

    ¿Puedo tener problemas de sanción/derribo? ¿Es seguro comprar una vivienda así? ¿Qué problemas puede acarrear?

    Muchas gracias por responder.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Si la vivienda está en una situación de fuera de ordenación la administración no puede demolerla. Ahora bien, los problemas de esta situación son principalmente dos: La minusvaloración hipotecaria, es decir, que un banco cuando solicites un crédito hipotecario te la tasará por un precio más bajo que el de una vivienda con licencia y el uso, por cuanto al no tener licencia el uso no estaría amparado por título habilitante alguno, por lo que sí podrías tener problemas, como hemos detectado en varios asuntos que estamos llevando en el despacho.
      Paulo López Porto.

      Responder
  17. maria
    maria says:

    Buenos dias,

    Tengo un vecino que tiene un galpon sin ningun retranqueo pegado a mi finca, es en Tomiño provincia de Pontevedra . es una urbanizacion y en el recibo del catrastro aparece como suelo rustico. Queria saber cuantos metros tenia que haber dejado de retranqueo y si tiene algun plazo de prescripción, el exigirle el retranqueo. Y si tiene que justificar de alguna manera que ese galpon este hecho de forma legal, con permisos y final de obra ya que es una caseto cutre que hizo el mismo. Mil gracias y enhorabuena por vuestro blog, es muy didáctico.

    Responder
  18. josé
    josé says:

    En el año 2.000 y aconsejado por el concejal de obras, solicité permiso para edificar una chabola de aperos de labranza en un terreno rural de más de 2.000 m2 que era lo mínimo exigido, pero a sabiendas de que se iba a construir en otro terreno rural que sólo tenía 1.000 m2. De esto estaban también al corriente el alcalde y la secretaria. Concedido el permiso, edifiqué una casita de planta baja de unos 50 m2 en el terreno de 1.000 m2 sin tener ningún problema y que utilizo como txoko.
    Ha finales del año pasado me llegó notificación del catastro para que abonara el I.B.I.de los últimos cuatro años. Lo puse en conocimiento de la nueva corporación para ver si procedía recurrirlo y me dijeron que mejor lo dejara así porque estaba ilegal.
    Mi pregunta es: Si han pasado 14 años y pago I.B.I., agua, basura y tengo luz,¿podría hacer escritura pública e inscribirla en Registro de la Propiedad.? Muchas gracias.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Dependerá de la Comunidad Autónoma y del tipo de suelo no urbanizable sobre el que se sitúe la edificación, por cuanto en muchas comunidades existen categorías de suelo no urbanizable sobre los que la acción de restauración de la legalidad no caduca nunca. Habría que estudiarlo. Si necesitas asesoramiento no dudes en contactar con nuestro despacho a medio de mail despacho@lopezabogados.org o por teléfono al 981 570005.
      Un saludo.

      Responder
  19. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola
    Le escribía para saber su opinión acerca de una situación. Resulta que he hecho una oferta por un piso y estoy en proceso de formalizar la compra. En estos días he tenido noticia de que el edificio ha quedado fuera de ordenación según un plan urbanístico reciente de la ciudad. Lamentablemente, no tenía conocimiento de este hecho cuando hice la oferta, y tampoco el comprador ni la inmobiliaria me informaron. Entiendo que esta nueva información cambia totalmente la situación. Quería preguntarle si el valor de la vivienda ha disminuido objetivamente, si considera muy arriesgado adquirir el piso en esta situación, y si se en su opinión la oferta hecha queda anulada a efectos legales por esta nueva información (o dicho de otra manera, si debería haber sido informado por el propietario o intermediario).
    Agradecería su opinión y consejo.
    Muchas gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Dependerá de la comunidad autónoma, ya que el régimen de fuera de ordenación es complejo. Según la teoría clásica del derecho común, si el inmueble estuviese en situación de fuera de ordenación total, no se le va a permitir hacer nada más que obras de mero ornato, estando prohibidas: cambio o modificación de instalaciones (cambiar los cables de la luz del piso o de la fontanería o de telecomunicaciones, etc), modificación volumétrica (aumentos de volumen), modificación o sustitución de elementos estructurales (cambio de las vigas del tejado para caso de agotamiento). Si la la fuera de ordenación fuera parcial el régimen es más benévolo (me remito al post). La situación de fueera de ordenación minusvalora la valoración de la tasación hiopotecaria, con lo que le van a dar menos dinero. Se trata de una cuestión que habría que estudiar a la vista de los pormenores.
      Si necesita ayuda no dude en consultarnos.
      Paulo López.

      Responder
  20. Carlota
    Carlota says:

    Tengo un vecino q levanto el tejado en 2006, quitándome las vistas. Hoy después de 7 años me he enterado q solo pidió licencia de obras para retajar y arreglar graneros, pero no para subir tejado y hacer habitaciones.
    Esto es obra ilegal? Ha prescrito para demandarle?.
    Gracias

    Responder
  21. rencesvinto
    rencesvinto says:

    Hola
    Mi caso es que queiro comprar una finca de 2600 metros cuadrados en La Rioja con una casa que 200 metros cuadrados en dos alutras.
    La casa esta ubicada sobre terreno rustico, pero esta inscrita en el catastro y aparecen los metros de vivienda, por planta (100 metros de vivienda en 1º piso, 80 en planta baja tambien como vivienda, y 20 como garaje)

    ¿La casa en este caso, seria legal, e imposible de que fuera derrinada?

    Gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Habría que analizar los pormenores, si la edificación se ampara en algún tipo de licencia, autorización autonómica, la fecha de total finalización de las obras, la clase de suelo no urbanizable en la que se encuadra…

      Responder
  22. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola
    Me he comprado un terreno rústico de 2000 metros en la comunidad de madrid( ribatejada) y mi intención en un futuro seria construir ,hay alguna posibilidad de hacerlo de manera legal? Me daría igual que fuera de obra ,madera o casa movil ,lo que me da miedo seria el derribo!
    El anterior dueño estuvo pagando el ibi de terreno urbaniza le y todas las parcelas de al lado están construidas hace poco

    Responder
  23. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola
    Me he comprado un terreno rústico en la comunidad de madrid(ribatejada) en un futuro me gustaría construirme allí una vivienda ,me da igual si es de obra ,madera prefabricada o móviles,hay alguna manera de hacerlo legal?afecta la misma ley a construcciones tipo caseta para herramientas ,piscina o plantar árboles ?

    Responder
  24. Mary
    Mary says:

    Buenas tardes,

    Nosotros compramos una casa en Asturias ya hace 8 años. Es una casa de tres plantas en una aldea pequeña. Hace un par de años pedimos una licencia al ayuntamiento y después un gran retraso la nos denegaron porque la casa estaba fuera de ordenación, un hecho que no sabíamos, ni ellos, hasta entonces. Resultó que los propietarios anteriores habían añadido la tercera planta a la vivienda sin permiso (en los años noventa, me parece) y que no se permiten casa de tres plantas en esta zona. La arquitectica tecnica me dijo que cuando se apobara el nuevo plan urbanistico del concejo sería posible legalizarla pero antes de eso no había nada que podíamos hacer. Todavía no han aprobado el nuevo plan, que salió hace 6 años o más.

    Mi pregunta es la siguiente: ¿tenemos cualquier otra salida? ¿podemos reclamar a los propietarios anteriores? ¿estando fuera de ordenación, todavía podriamos vender la casa?

    Muchas gracias de antemano,

    Un saludo

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Mary:
      Con respecto a la situación de fuera de ordenación, habría que analizar las obras que solicitasteis, por cuanto la situación de fuera de ordenación permite la realización de múltiples obras. Ello dependerá tanto de la comunidad autónoma como de la entidad de las obras a realizar.
      Con respecto al tema civil, es obligatorio que en las ventas de fincas sobre las que se encuentren inmuebles en situación de fuera de ordenación se establezaca con carácter expreso este carácter. Para caso contrario, la Ley os faculta para reclamar a los vendedores la devolución de las cantidades pagadas restituyendo el inmueble, con indemnización en concepto de daños y perjuicios. Si necesitas de un despacho de abogados especialista revise los pormenores del caso no dudes en contactar con nosotros 981 570005.
      Paulo López Porto.

      Responder
  25. BEATRIZ GÓMEZ PARDAVILA
    BEATRIZ GÓMEZ PARDAVILA says:

    Hola, buenas tardes. Agradecería un comentario respecto a cuál es el límite en cuanto a la autorización de obras de reforma, rehabilitación, reconstrucción, … en una edificación en situación de fuera de ordenación total. Actualmente, se están autorizando obras de consolidación en muchas viviendas antiguas, en mal estado, y que, en muchos casos, no mantienen los retranqueos debidos a los caminos. En unos casos podrían considerarse viviendas tradicionales y en otros, no. Aunque habría que tener muy claro qué abarca el concepto de vivienda tradicional. En muchos casos, en situación de ruina técnica, económica y urbanística. En estos casos, al permitir las obras, difícilmente se va a conseguir que los caminos tengan el debido ancho al consolidar las edificaciones. ¿Dónde está el límite en cuanto a las obras autorizables? ¿Qué prevalece: la rehabilitación o el régimen de fuera de ordenación?
    Gracias.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Es complicado dar una contestación tan genérica pero lo intentaré. Si estamos hablando de suelo de núcleo rural en Galicia, la demolición de edificaciones tradicionales está prohibida, por lo que la rehabilitación estaría siempre permitida. Ahora bien, dependerá de las alineaciones que marque el planeamiento. Si éste es moderno (adaptado a la LOUGA) deberían fiarse las alineaciones y respetarse las edificaciones tradicionales. Si el planeamiento no está adaptado y se establece un margen genérico para todo el concello, podría alegarse la excepción del art. 29.1, consistente en las alineaciones estables o consolidadas o mismo acogerse a la prohibición de la demolición de edificaciones tradicionales, lo que entrañaría que las edificaciones no estarían en situación de fuera de ordenación. Si estuviésemos en suelo urbano cambiaría la cosa totalmente ya que ahí sí que sería preceptiva la demolición de las obras, y por tanto, los inmuebles estarían en situación de fuera de ordenación total, lo que entrañaría la prohibición de realizar obras de rehabilitación. La casuística es tan grande que me es muy complicado responder.
      Para la determinación de qué edificaciones son tradicionales o no te paso el enlace a un post que escribí hace tiempo, basándome en mi tesis doctoral, sobre el suelo de núcleo rural:
      https://lopezabogados.org/web/edificaciones-tradicionales-en-la-ley-92002-de-ordenacion-urbanistica-de-galicia/
      Espero haberte respondido.
      Un saludo.
      Paulo López Porto.

      Responder
  26. Isabel
    Isabel says:

    Hola. He construido una casa en suelo de núcleo rural común en Galicia. Todas las licencias están en regla, salvo un pequeño contratiempo: no cumple el retranqueo. La finalización de la obra fue en 2008. Quisiera saber qué consecuencias puede tener esto y qué opciones tengo. Muchas gracias.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Isabel:
      Si la obra se ajusta a licencia, el problema es que la licencia es ilegal. Pero como nadie la recurrió tu casa sería perfectamente legal sin ningún tipo de limitación.
      Ahora bien, si la edificación no se ajusta a licencia (es decir, que la licencia te marcaba un retranqueo que no se ejecutó en la obra) la obra sería ilegal, por lo que el Concello tendría 6 años desde la finalización de las obras para incoarte un expediente que podría terminar en la demolición de las obras que excedan de las autorizadas por la licencia. Transcurridos 6 años la edificación pasaría a estar en situación de fuera de ordenación.

      Responder
      • Isabel
        Isabel says:

        Hola de nuevo, Pablo. Muchas gracias por la respuesta, pero no me queda claro si la situación de fuera de ordenación es total o parcial. Disculpa la insistencia.

        Responder
        • Paulo López Porto
          Paulo López Porto says:

          Si la obra se adapta a la licencia yo diría que no estaría en situación de fuera de ordenación, pero si lo estuviese sería parcial.

          Responder
  27. Carlos Zafón
    Carlos Zafón says:

    Buenos días, recientemente hemos adquirido una casa que se encuentra en situación de fuera de ordenación parcial. Nos gustaría saber los inconvenientes y desventajas de los inmuebles en este tipo de situación, Entendemos que si pedimos licencia para las obras de reforma de la casa nos darían permiso, verdad? ¿Habría que solicitar al concello algún tipo de declaración de fuera de ordenación? ¿Sería posible legalizarla? ¿Qué problemas podemos tener? Un saludo y muchas gracias por adelantado por su ayuda.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Habría que analizar el caso concreto, ya que las únicas obras legalizables serían las que establece el art. 103.3 de la LOUGA. Con la realización de las obras la edificación no cesa en su situación de fuera de ordenación.
      Un saludo.

      Responder
  28. Marco
    Marco says:

    Buenos dias Paulo
    A mi mujer y yo nos gustaria comprar una casa que esta en zona urbana por consolidation de la edificazion, pero esta fuera de ordinazion ¿Qué problemas podemos tener en un futuro? ¿Sería posible sollecitar l’ayuntamento asta que la propriedad sia urbana? Un saludo y muchas gracias por adelantado por su ayuda.

    P.S.
    (perdonais los errores de scritura, e que soy extranjero !)

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Buenas Marco:
      El problema de comprar un edificio o inmueble en situación de fuera de ordenación es que el ayuntamiento prevé su desaparición y por tanto, no os dejarán hacer obras que supongan modernización o aumento de valor expropiatorio, salvo obras de mero ornato, es decir, no te la van a dejar ni ampliar, ni hacer obras que afecten a la estructura (si existe una viga que tenga problemas en la cubierta no te la van a dejar reparar) pero si te van a dejar cambiar las tejas del tejado, pintar y obras menores. Para analizar la causa de la situación de fuera de ordenación y cómo hacer desaparecer esta situación sería necesario analizar el caso concreto a la vista del planeamiento.
      Si necesitas ayuda no dudes en llamarme al 981570005 o enviarme un mail a despacho@lopezabogados.org.
      Espero haberte ayudado.
      Paulo López.

      Responder
  29. Ivan
    Ivan says:

    Buenos días! Tengo una vivienda construida en suelo rústico desde el año 2000, no tiene licencia de obra, tan solo tenemos el IBI y empadronamiento allí, conforme la ley está vivienda estaría fuera de ordenación y el ayuntamiento tendría derecho a suministra agua y luz. He comenzado el papeleo y lo primero que hize es hacer una solicitud (ayuntamiento) para que ellos la consideren fuera de ordenación. Es necesario hacer esta solicitud? Que consideran para ponerla fuera de ordenación?

    Responder
  30. Lidia
    Lidia says:

    Hola!! Tengo una parcela k es zona verde pero alrededor hay casas k tambien están construidas en zona verde, que podría pasarme?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      El problema es que facultad de restauración de la legalidad urbanística (expediente que tramita la administración para demoler vivienda ilegales) sobre estas zonas es imprescriptible. Por cuanto, habría que analizar si tu vivienda cuenta con una licencia anterior a que el planeamiento la ubique sobre una zona verde, (en este caso estaría fuera de ordenación total), o si no tiene licencia y la calificación como zona verde es posterior… puedes tener problemas ya que edificar sobre zonas verdes, no sólo provoca que la administración deba demolerla sino que podría ser constitutivo de un delito contra la ordenación del territorio.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  31. Manuel
    Manuel says:

    Buenas tardes. En 2012 compré un solar. El anterior propietario tenía la intención de construir un bloque de apartamentos, al ayuntamiento le concedió la licencia de obras en el 2007 pero finalmente no lo hizo, unicamente realizó la excavacion de unos 3 metros para la cimentación y estas obras provocaron un deterioro importante de la calzada. Desde que yo lo adquirí no he realizado ninguna obra, tengo el solar debidamente vallado invadiendo parte de la calzada.. Hace unos días recibi una notificación del Ayuntamiento en la que se me indica que debo dejar libre la calzada y repararla. La calzada está muy deteriorada y hay que realizar unos trabajos importartes y bastante costosos. ¿Debo yo reparar la calzada cuando no he sido el responsable de su deterioro? Yo no he realizado ninguna obra ni he solicitado ninguna licencia. ¿Que puedo hacer en este caso? Gracias

    Responder
  32. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola, hemos hecho la tasación de una vivienda que queremos comprar y el resultado ha sido que se encuentra fuera de ordenación por infracción urbanística. Está en Valencia. Al parecer, supera el coeficiente de edificabilidad permitido en unos metros. En estos momentos no existe ningún expediente sancionador por este motivo. La edificación está construida en 1974 y el ayuntamiento ha certificado que está consolidada la edificación. Pero nos da miedo lo que hemos leído, de que en un futuro no podremos hacer obras de actualización ni mejora. Por ejemplo si queremos actualizar la piscina, no podríamos? Gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Habría que estudiar las normas del plan general, por cuanto si la piscina consume edificabilidad, en principio no os van a dejar edificar la piscina, por cuanto la edificabilidad de la parcela está colmatada. Si por el contrario la piscina en el plan genera no consume edificabilidad os la deberían dejar hacer, por cuanto la piscina no puede ser considerada como aumento de volumen. De todos modos habría que estudiar el caso concreto. Un saludo.
      Paulo López Porto.

      Responder
  33. Gerardo
    Gerardo says:

    Hola.
    Me encuentro en la siguiente situación. Quiero abrir un negocio (taller mecánico de motos) en un local sótano en el que hubo hasta el 2009 una actividad industrial (Panadería). Entre 2012 y 2014 se cambió el plan general prohibiendo las actividades industriales en el núcleo urbano donde se encuentra el local mencionado así como cualquier actividad que no sea garaje o almacén en locales sótano. ¿Es posible evadir el planeamiento actual teniendo en cuenta la existencia de un precedente de actividad industrial en sótano en este caso?
    Atentamente,

    Responder
  34. ainara
    ainara says:

    Buenas tardes, quiero comprar una vivienda en bizkaia construida en el 2006, y cual es mi sorpresa que cuando pasa el tasador me indican que la vivienda la cual paga su ibi se encuentra fuera de ordenación, ya que a día de hoy la ley ha cambiado, que consecuencias puede tener el que compre la vivienda en esas circunstancias?

    Saludos

    Responder
  35. José Ramón Domingo Ulloa
    José Ramón Domingo Ulloa says:

    Soy presidente de una A. de V. de Algeciras. Entiendo nos están engañando o no diciendo toda la verdad.
    Tenemos calles que le falta el alumbrado y el pavimento. Lo tiene que hacer el Ayuntamiento o los vecinos, normalmente lo hace el Ayuntamiento; No nos hacen caso.
    Tenemos una calle llena de baches por en algunos tramos de la calle los vecinos tienen pino, no nos dejan quitarlos y en estos momento tenemos las raíces están levantando el pavimento y nos dicen que lo tenemos que pagar nosotros y cuando les decimos que si podemos talar los pinos, nos dicen que no. Verdaderamente lo tienen que pagar los vecinos el levantamiento de la calle por las raíces de los pinos? o es cosa ya del ayuntamiento. Le decimos que les dejen a los vecinos que corten los pinos y no les dan la debida autorización. Deben pagar los vecinos los bultos provocados por el empuje de las raíces o lo debe hacer el Ayuntamiento? No sé si estay abusando pero si nos pueden contestar se lo quedamos muy agradecidos. Un saludo José Ramón Domingo-00342523F

    Responder
  36. Koro
    Koro says:

    Hola: El Ayuntamiento de Orio (Gipuzkoa) dejó fuera de ordenación una parcela en la cual esta ubicada mi vivienda habitual. Han pasado 10 y aunque los propietarios de las viviendas casi en la totalidad estamos de acuerdo con una Constructora, no podemos hacer nada ya que el propietario mayoritario, el Ayuntamiento con el 70% correspondiente al Frontón, no se pone de acuerdo donde ubicarlo (los partidos politicos) aunque se publicó en el BOG nº 8 11-01-2007 su nueva ubicación. Una de las edificaciones ha tenido que ser derruida para evitar problemas por su mal estado de conservación. Aunque en nuestra vivienda hicimos una reforma total hace unos 20 años no sabemos lo que aguantará la estructura. Mi pregunta es si se puede hacer algo para que el ayuntamiento deje de tener condicionado este área a que se construya el nuevo frontón.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Dependera del sistema que este previsto para la ejecucion de este area. Si el sistema es de compensacion (a traves de las conocidas como juntas de compensacion) seria complicado hacer nada. No obstante, si existiesen otros sistemas (cooperacion, expropiacion, etc.) si se podria hacer algo. Si necesitas que lo miremos no dudes en contactar con nosotros enviandonos un mail a despacho@lopezabogados.org

      Responder
  37. juan
    juan says:

    Un vecino me cortó parte de mi talud para acceder a su finca rústica, sin permiso. Como yo tenia necesidad de asentar convenientemente el talud decidí construir un muro de contención de mi finca que era lo más aconsejado económicamente. Ahora el Ayuntamiento me dice que sólo me autorizó un vallado cinegético, por lo que me abre expediente de restablecimiento de la legalidad considerando que no procede sanción sino restablecimiento de la legalidad. Viendo el problema me había autorizado verbalmente a construir el muro, pero ante la denuncia del vecino que destruyó mi talud, ahora me abre un expediente de reposición de la legalidad como he dicho. ¿Me podrían aconsejar?

    Responder
  38. salvador tornero
    salvador tornero says:

    somos propietarios de dos bungalows,en una división horizontal tumbada de cinco,nos dice el ayuntamiento que nuestra parcela antes de 2369 metros en catastro y de 2000 metros en registro de la propiedad y recibo de contribución, ahora es de 1730 y nos dejan fuera de ordenación,pero solo sobre plano puesto que nunca recibimos ninguna notificación,ademas esa zona anexa a nuestras viviendas,siempre ha sido cuidada por nosotros y no tiene ningún uso aparente para el ayuntamiento,por otro lado un vecino ha sobrepasado por mucho el volumen de edificabilidad dejándonos también fuera de ordenación ante la pasividad municipal,este dice que han transcurrido mas de 6 años y ya no se lo pueden derribar,que podemos hacer para restablecer la situación

    Responder
  39. Fernando
    Fernando says:

    Trabajo en una empresa de abastecimiento y me gustaría saber si es posible conceder un contrato de agua en un municipio de Andalucía si la vivienda carece de licencia de ocupación por ser muy antigua ( anterior a 1975).

    Gracias

    Responder
  40. Antonio
    Antonio says:

    Buenas D. Paulo.
    Tengo un vecino que tiene una cuadra construida a menos de 3 m en zona de servidumbre, al estar al lado de un cauce natural, en invierno lleva agua, en verano no. Al estar el techo de la misma en muy mal estado, con uralita rota, de la que lleva amianto, estamos preocupados y nos estamos pensando en denunciar al ayuntamiento dicha situación. Mi pregunta es, ¿si denuncio dicha construcción en zona de servidumbre, ilegal, sin guardar las distancias mínimas con mi propiedad, sin estar en el registro de la propiedad ni en el catastro, al ayuntamiento o confederación hidrográfica podrán ordenar su derrumbe?. ¿Pueden autorizarle a arreglar el techado?.
    Muchas gracias.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      La cuadra podría estar en situación de fuera de ordenación. La reparación de la uralita rota podría ser una obra de conservación y manteniento, por lo que podría ser autorizable. Hablo en condicional por cuanto dependerá de la comunidad autónoma en la que estéis. Sería difícil que se ordenase la demolición de este edificio, por cuanto sería incompatible con la propia situación de fuera de ordenación.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  41. Gabriel
    Gabriel says:

    Tengo la intención de comprar un piso procedente de un banco, al proceder a la tasación dice lo siguiente, DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA:comprobaciones: – consulta a la documentación de Planeamiento. – comprobación de alineaciones viarias. El inmueble no cumple la actual Normativa Urbanistica pero se construyó de acuerdo con una normativa anterior. Mi pregunta es qué significa todo esto, podemos correr algún riesgo adquiriendo esta vivienda.gracias.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Significa que la edificación está fuera de ordenación, por lo que podría estar avocada a su desaparición. Habría que ver que afección posee para ver y analizar la gravedad de la afección, por cuanto si estuviese afectado el edificio por la ampliación de una calle o creación de un parque la afección sería grave. Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  42. Anónimo
    Anónimo says:

    Buenos días, tengo una construcción fuera de ordenación por el cambio sobrevenido del planeamiento. Ahora pretendo solicitar licencia para la conservación de la misma, qué tipo de licencia debo solicitar ya que parece que solo pueden otorgarse licencias provisionales, y éstas solo se refieran al suelo urbano sin edificación.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      La licencia deberá ser acorde con las obras autorizables en cada comunidad autónoma y conforme el tipo de fuera de ordenación. Es decir, si está en Galicia habría que ver si la obra está en situación de fuera de ordenación o no complatible, ya que dentro de cada uno de estos regímenes se pueden hacer unas obras u otras. Me es muy complicado dar una respuesta genérica.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  43. Andoni
    Andoni says:

    Buenos días, muchas gracias de antemano. Voy a comprarme una casa en Álava. Es una casa construida en el año 1800. La estructura está bien. Tiene arreglos pero esta en general para entrar a vivir ya que han hecho reformas. La cuestión es que tiene 4 plantas. Hay dos opciones para acceder a ella. La primera es desde la cuadra a piso llano. Y una vez que entras en la cuadra se sube por las escaleras interiores hasta la vivienda. Que empieza en la primera planta. Y la otra opción es que al otro lado de la casa hay unas escaleras exteriores que acceden directamente hasta la primera planta. El ayuntamiento me dice que tengo que quitar esas escaleras exteriores por que ocupan calle. Y está fuera de ordenación. Solos las escaleras. Y que si hago obra mayor automáticamente a quitarlas. Sólo obra menor. Todo el mundo me dice que esas escaleras siempre han estado ahí y que son parte de la casa de toda la vida. Gente de 90 años siempre las han visto ahí. Tengo alguna posibilidad de luchar por esas escaleras?, muchas gracias

    Responder
  44. luis
    luis says:

    Hola
    mis padres tienen una casa prefabricada sobre finca rustica en terreno no urbanizable protección agrícola, en su día les concedieron licencia para la instalación, ahora existe una denuncia sobre ella, ¿como podemos defendernos?

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      La estrategia de defensa sería la de defender que la construcción tiene licencia y se adapta a sus determinaciones. No obstante te recomendaría verlo ya que la extremada protección ambiental que existe provoca que la garantía jurídica que otorgan las licencias no pase por sus mejores momentos. Te recomendaría que te asesorases jurídicamente, ya que existen múltiples matices que van a hacer depender la vigencia de la eficacia de la licencia (¿se adapta la construcción a la licencia, existen usos no autorizados por la licencia en la construcción, se respetan las condiciones de parcela declaradas en el proyecto o en la solicitud de licencia?).
      Si necesitas asesoramiento especializado no dudes en contactar con nuestro despacho llamándonos al 981 570005 o enviándonos un mail a despacho@lopezabogados.org.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  45. ALBA
    ALBA says:

    Mensaje: A finales de los 80, a las afueras de la ciudad ,un olivar se transformó en urbanización cumpliendo los requisitos exigidos por el ayuntamiento. Transcurrieron los años y la urbanización se fue consolidando aunque el terreno previsto para colegio no se construyó etc etc…y solo es actualmente una zona de chalets.
    Hace 10 años adquirí un solar de uso terciario pensando que era compatible con el uso de residencia y hace unos meses solicité el cambio de uso a residencial, el cual me ha sido denegado, y aunque explique que no tiene mucho sentido desarrollar un negocio o construir oficinas en esa zona va contra la normativa urbanística.
    Pero es un sin sentido porque está rodeado de centros comerciales y tiendas .
    Mi consulta es y por ello quisiera contactar con ustedes si se puede hacer algo al respecto o al menos que me dejen vivir sin tener miedo a que me echen de mi propiedad.

    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo

    Responder
  46. Fernando
    Fernando says:

    Buenas tardes Paulo.
    Tengo un casa en Galicia, en zona urbana, que tiene el tejado en mal estado, he solicitado la pertinente licencia de obra menor para la rehabiliatación del mismo (hace un mes), segun la normativa del concello, el ayuntamiento me ha respondido que ha dado traslado a patrimonio cultural la solicitud para dicha rehabilitación, por ser zona de protección cultural. El problema que tengo es que el tejado esta en mal estado y he conseguido encontrar un constructor que me lo repara en una par de semanas, cuanto tiempo suele tardar patrimonio cultural en Galicia en responder a la solicitud? y si por motivos de seguridad necesito rehabilitar el tejado y no tengo contestación, que ocurria si lo rehabilito.
    Gracias.
    Un saludo.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Nunca, repito nunca, repito por tercera vez NUNCA, es recomendable hacer obras sin licencia o comunicación previa. Las consecuencias económicas, personales y patrimoniales pueden ser durísimas. Patrimonio, y depende de la provincia, está tardando desde que el ayuntamiento le envía el proyecto más o menos tres meses.
      Un saludo.
      Paulo

      Responder
  47. Ana
    Ana says:

    Hola,

    He leido el post pero sigo con dudas respecto a mi situación personal. A ver si me puede ayudar:

    Quiero comprar un solar en zona urbana. Al lado de éste(dentro de zona urbana) hay una caseta de suministro eléctrico de iberdrola. En su tiempo estaba en zona rústica pero el pueblo creció y ahi se quedó. Ahora da suministro al pueblo por lo que debe ser de baja tensión. El ayuntamiento en su informe urbanístico inhabilita la edificabilidad en el terreno porque dice que la caseta no “está completamente dentro del plan se urbanismo” y claro mi duda es: ¿El suministro electrico entra dentro del plan de urbanismo? Si no está dentro del plan ¿no deberian penalizar a Iberdrola en vez de a mi?. He mirado en catastro, y según este la caseta de iberdrola está clasificada como: almacen ¿Esto es legal? ¿Cómo deberia de ser nombrada? muchas gracias de verdad.Saludos

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      ¿Pero no están en parcela diferente? Si están en parcela diferente no te puede afectar en principio y no tendiendo como dicen que te dejan el solar sin edificabilidad.

      Responder
  48. Jose Luis
    Jose Luis says:

    Buenas. Tenemos una duda.
    Hemos comprado una casa en Málaga declarada en situación legal fuera de ordenación. Esta construida desde antes del 1970.
    Podríamos quitar un muro?
    Hacer otros?
    Cambiar solería?
    Abrir puerta al exterior?

    Si no se puede, que pasaría si hiciésemos todo eso sin licencia?

    Gracias.

    Responder
  49. Iván
    Iván says:

    Hola, me he leído todo el foro y es increíble la calidad de las repuestas de Paulo.
    Tengo unas dudas con respecto a mi caso. Hemos comprado un terreno en Asturias, situado en una Vega de Protección. Resulta que los anteriores dueños escrituraron en 2006 como obra nueva y con informe del colegio de arquitectos una vivienda unifamiliar aislada de 25m2 , de todo esto disponemos de informes y notas de registro donde figura como Vivienda unifamiliar aislada. He solicitado al ayuntamiento de mi localidad, Pola de Siero, un informe de edificabilidad y reforma para asegurarme de que no haya problemas en su reforma o ampliación. Digo ampliación porque parece que la normativa recoge la posible ampliación. Según leí no parece que esté en situación ilegal y parece estar todo correcto verdad? En el informe del colegio de arquitectos ya dispone que la edificación tenía más de 20 años en 2006. Ahora quiero hacer mantenimiento y mejora de ésta y por ello he pedido ese informe. Ha habido algún cambio en este sentido en los últimos años?
    Muchas gracias.

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Gracias Ivan por tu favorable comentario. Con la información que me suministras no puedo contestarte. Habría que analizar el planeamiento actual, y ver la conformidad de la edificación con la licencia. En el primer caso si hubiese cambiado el plan y no pudieses hacer la misma casa que ahora tienes, estaría en fuera de ordenación. Si la edificación fuese diferente de la licenciada, también estaría fuera de ordenación.
      Espero haberte ayudado.
      Un saludo.
      Paulo López

      Responder
  50. Anónimo
    Anónimo says:

    hola, estoy pensando en comprar una casa, con la vivienda no hay ningun problema, pero esta tiene pegado un pequeño salon y una garaje que constan como fuera de ordenación. ¿Que me puede suponer esto? Pueden terminar quitandome ese trozo de terreno? Gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Esta obra salvo que se pueda defender su independencia esctructural contamina la ilegalidad de la edificación o su situación de fuera de ordenación para el supuesto de caducidad de la acción de restauración de la legalidad. No te quitarán este trozo pero la casa está fuera de ordenación. Si no te

      Responder
  51. Anónimo
    Anónimo says:

    Hola, queremos hacer una casa de apero en un terreno de 6.000 metros cuadrados en Málaga, empezamos a entregar documentación que nos iba pidiendo el arquitecto del ayuntamiento en el 2015, nos pedía la documentación una por una y entre lo que conlleva todo el trámite y que no paraba de ponernos pega nos ha tenido hasta hace unas dos semanas pidiendo papeles. Cuando ha visto que ya estaba todo entregado y que no tenía más escusas nos dice justo ayer que en el 2016 ha salido una ley y que no se puede construir una casa de apero si no tienes 10.000metros cuadrados de terreno. Mi pregunta es si nosotros empezamos a tramitar nuestros papeles en el 2015 y se nos ha ido pidiendo documentación de acuerdo a la ley en el 2015. ¿ Tenemos derecho a que el arquitecto nos autorice la construcción de la casa de apero con todos nuestra documentación en regla?. Muchas gracias

    Responder
    • Paulo López Porto
      Paulo López Porto says:

      Si la documentación estaba completa en el ayuntamiento antes de la entrada en vigor de la nueva ley, sí tenéis derecho a que os den la licencia. Para el caso de que no estuviese completa la documentación no. De todos modos es una cuestión que casi con completa seguridad vais a tener que dilucidar en un recurso contencioso-administrativo. Si necesitáis abogados urbanistas especialistas no dudéis en llamarnos al 981 570005 o en enviarnos un mail a despacho@lopezabogados.org

      Responder

Trackbacks y pingbacks

  1. […] Pulsa sobre el siguiente enlace para conocer más sobre la situación de fuera de ordenación. […]

  2. […] abogados especialistas en urbanismo han redactado el artículo “Fuera de ordenación, ¿qué es?” para explicar que quiere decir y que hacer en caso de encontrarse en esta situación. […]

  3. […] abril, 2013/5 Comentarios/en Urbanismo /por Paulo López PortoComo ya indicábamos en un post anterior  la teoría clásica del derecho urbanístico español, establece que el hecho de que una […]

Escribe tu comentario

¿Quieres unirte a la conversación?
Agradecemos tu participación.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.